나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101699 [1] 부산광역시 사상구 감전동 106-12 중앙빌라 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 감전초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는
비교적 중소규모의 공동주택, 공장등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 3층 302로서,
외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비등 되어 있는것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 자루형에 유사한 다각형의 토지를 주거용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역
(2016-11-09)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101699 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 106-12 중앙빌라 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 내역

감정가: 72,000,000원

토지면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

건물면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 감전초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 비교적 중소규모의 공동주택과 공장 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 정비구역(2016-11-09)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2000-06-22: 소유권이전 (김영순)

* 2005-05-13: 소유권이전 (박영태) (매매)

* 2023-06-16: 가압류 (김종식외 1명) 금115,662,690원

* 2025-07-14: 강제경매 (김종식외 3명) 금262,947,418원 (부산지방법원 서부지원 2025타경101699)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 6월 16일 접수된 가압류(김종식외 1명, 금115,662,690원)입니다. 매각으로 인해 위 가압류, 강제경매 및 그 이전의 소유권 이전 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. (비고란 공란)

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 5월에 부산 사상구 감전동 일대 유사 다세대주택 거래 사례를 보면,

* "감전타워" (2003년 건축, 전용면적 76.92㎡) 90,000,000원

* "진원하이빌4차" (2004년 건축, 전용면적 75.66㎡) 110,000,000원

* "창현그린빌라" (1997년 건축, 전용면적 75.42㎡) 99,000,000원

으로 거래되었습니다. 이를 평당 및 제곱미터당 가격으로 환산하면 평균 제곱미터당 약 1,312,000원 수준입니다.

4.2. 본건 건물 면적 대비 시세 분석

본건 건물의 전용면적은 46.62㎡입니다. 이를 주변 시세(제곱미터당 약 1,312,000원)에 적용하면 약 61,160,000원의 시세가 산정됩니다.

4.3. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 72,000,000원이며, 최근 시세는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로, 내부 이용 상태는 공동주택(다세대주택)으로 사용 중입니다. 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖춰져 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 편의시설 및 교육

주변에 감전초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 감전동 일대는 공업단지 특성상 공장들이 밀집해 있어, 공업단지 내 주거지역의 소음, 환경적 요인 등을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 세부 내용이 없어 인수 부담이 발생할 수 있는 점은 주의가 필요합니다. (비고란 공란)

6.2. 물건 자체 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건이 위치한 감전동은 사상공업단지 내에 포함되어 있어, 인근 공장들로 인한 소음, 대기오염 등의 환경적 요인이 주거 생활의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 감전동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 주변에 공장이 다수 위치하여 주거 환경에 대한 고려가 필요하며, 등기부상 인수될 수 있는 권리가 명확하지 않은 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능

* 교통 접근성이 보통 수준이며, 주거 목적 외에도 투자 가치 고려 가능

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 용이 (일부 미상 권리 제외)

9. 예상 입찰가

72,000,000원 (감정가) ~ 90,000,000원 (최근 실거래가 하단) 범위에서 고려.

본건의 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가는 80,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.