나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1703 [1] 부산광역시 서구 초장동 65-39 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 초장동 소재 ""초장중학교"" 북동측 인근에 소재하는 현칭 ""제부빌라""
2층 201호로서, 부근은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량진입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 도시철도1호선
""토성역 및 자갈치역"" 이 소재하여, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 201호로서,
외벽: 타일마감 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""다세대주택"" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 2필일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 2.5~3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2012-06-06), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한
법률>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 곤란하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로
경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확
인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1703 (1)

소재지: 부산광역시 서구 초장동 65-39 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

토지지분: 39.6㎡ (약 11.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.93㎡ (약 15.71평)

건물지분: 51.93㎡ (약 15.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 초장동 소재 "초장중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 소형 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에는 도시철도 1호선 "토성역" 및 "자갈치역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.주변 환경 분석

부산 서구 초장동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 주변에 초장중학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 노후화된 빈집 문제와 함께 상하수도 기반 시설 미비로 인한 악취 및 여름철 모기 발생 등의 문제가 보고되고 있으며, 급경사지에 지어진 주택들이 있어 안전 문제도 제기될 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 서부산권의 전반적인 문화시설 부족 및 오래된 시설 개선의 어려움이 언급된 바 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 2.집합건물 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2016-08-31 접수된 부곡동새마을금고의 근저당권(금52,000,000원)입니다. 해당 경매개시결정 등기(2025-07-07 접수, 금정중앙새마을금고, 39,331,380원)를 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 정보 없음)

1.3. 4.권리분석 종합

본건은 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸하는 일반적인 경매 물건입니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 상업시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 부산 서구라는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.최근 거래 동향

주변 빌라 및 다세대의 최근 매매가를 살펴보면, 2024년 9월 46.72㎡ 다세대주택이 1억원에 거래되었으며, 2025년 10월 77.12㎡ 다세대주택은 1억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 유사한 면적(51.93㎡)의 경우, 2024년 9월 거래된 46.72㎡ 다세대의 시세(약 214만원/㎡)를 적용하면 약 1억 1천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

본건 북동측 인근에 초장중학교가 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

1.5. 2.교통 및 편의시설

시내버스정류장 및 도시철도 1호선 토성역, 자갈치역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.내부 상태 확인 곤란

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려운 상황으로, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적으로 요망됩니다.

1.6. 2.지역 환경 노후화 및 기반 시설 문제

초장동 일부 지역에서 노후화된 빈집 문제, 급경사지 주택으로 인한 안전 문제, 그리고 상하수도 기반 시설 미비로 인한 악취 및 해충 발생 등의 문제가 보고되고 있습니다. 이러한 지역적 특성이 향후 건물 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 3.토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 초장동에 위치한 다세대주택으로, 초장중학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 대중교통 이용도 편리합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 현장 방문 시 내부 확인이 어려운 점과 지역 노후화 및 기반 시설 관련 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 초장중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치

* 도시철도 1호선 토성역, 자갈치역 접근 용이

* 권리상 낙찰 후 인수 부담 없음

* 적정 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능

1.9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

건물면적: 51.93㎡ (약 15.71평)

주변 다세대주택 최근 실거래가 분석:

* 2024년 9월 46.72㎡: 100,000,000원 (약 2,140,411원/㎡)

* 2025년 10월 77.12㎡: 160,000,000원 (약 2,074,695원/㎡)

상기 분석을 바탕으로 본건(51.93㎡)의 면적당 평균 시세를 약 2,100,000원/㎡로 추정 시, 예상 시세는 약 109,053,000원입니다.

감정가(102,000,000원)가 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있으며, 내부 확인의 어려움과 지역적 리스크를 감안하더라도, 경쟁력 있는 입찰을 통해 취득 가능할 것으로 판단됩니다.

본건의 예상 입찰가는 110,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.