나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5577 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1507 트럼프월드센텀2 27층비2701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 우동 소재 ""올림픽공원"" 북동측 인근에 위치하는 트럼프월드센텀2
제27층 제2701호로서, 부근은 대형백화점, 전시장, 업무시설, 아파트단지. 호텔 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선""벡스코역""이
소재하는등 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하6층 지상39층건 내 제27층 제비2701호로서
외벽 : 인조석붙임 및 강화유리 마감
창호 : 시스템창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며, 주거용오피스텔로 이용중인
것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획)<산업집적활성화 및 공장설립
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

2025. 8. 29. 트럼프월드센텀2관리단대표회의에서 제출한 서류에 의하면 관리비 미납내역이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5577 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1507 트럼프월드센텀2 27층 비2701호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 추정)

감정가: 1,729,000,000원 (17억 2,900만원)

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평) / 토지지분: 18.5732㎡ (약 5.62평)

건물면적: 174.87㎡ (약 52.90평) / 건물지분: 174.87㎡ (약 52.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOOOOOO (새북구새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 우동 소재 "올림픽공원" 북동측 인근에 위치한 트럼프월드센텀2 27층 비2701호.

* 주변 환경: 대형 백화점, 전시장, 업무시설, 아파트 단지, 호텔 등이 밀집한 상업 및 업무 중심 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 "벡스코역" 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 도로: 본건 남동측 약 35미터, 북동측 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 2021년 6월 17일 접수된 새북구새마을금고 근저당권 (을17).

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정.

* 인수되는 권리:

* 집합건물 등기부 요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 본 건 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (사업자: 주식회사미화인더스트리 KİMTAEGYUN JAMES): 2015년 8월 10일 전입/사업자 등록, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 금액은 없으나, 임대차 관계의 실질에 대한 면밀한 확인 필요.

* 김민선: 2025년 1월 31일 전입, 대항력 없음.

* 김민승: 2025년 1월 31일 전입, 대항력 없음.

* 김민지: 2025년 1월 31일 전입, 대항력 없음.

* 황예별: 2023년 11월 30일 전입, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 참고: 중복사건으로 명시되어 있으나, 본 사건(2025타경5577)이 진행 중이며 말소기준권리 하위 권리들은 소멸 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 롯데백화점, 신세계백화점, 벡스코(BEXCO), 영화의전당, 아파트 단지, 호텔 등이 밀집하여 풍부한 유동인구와 잠재적 수요층 확보.

* 업무/상업 기능: 지역 내 주요 상업 및 업무지구에 속해 있어 오피스텔로서의 가치 높음.

* 경쟁 환경: 유사 오피스텔 및 상업시설 다수 존재하나, 본 건의 입지와 규모를 고려 시 경쟁력 보유.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 대형 백화점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용 편리.

* 교통: 지하철 2호선 벡스코역 도보권, 다수의 시내버스 노선으로 부산 시내 주요 지역 접근 용이.

* 교육/문화: 영화의전당, 시립미술관 등 문화시설 근접. (주거용 이용 시)

* 건물 자체 시설: 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 도시가스 난방 설비 등 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 2025년 8월 29일 제출 서류에 따르면, 트럼프월드센텀2 관리비 미납 내역이 존재함.

* 비고: 미납 관리비의 총액 및 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인 필요. (일반적으로 임의경매의 경우 매각으로 소멸되나, 특정 규정에 따라 인수될 수 있음).

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재하며 대항력이 있으므로, 실제 임대차 관계 및 계약 조건을 재확인하여 법적 분쟁 소지 검토 필요.

* 중복사건: 여러 경매 사건이 중복되어 진행될 수 있으므로, 사건 간의 연관성 및 진행 상황을 파악하여 혼선 방지.

* 현황 조사 제한: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건으로 평가되었으므로, 현장 재확인 필수.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 해운대구의 중심 상업지구에 위치한 고급 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 인근에 다양한 편의시설과 문화시설이 밀집해 있어 주거 및 업무용으로 모두 가치가 높습니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가 및 최근 시세보다 높은 점은 부담 요인이 될 수 있으나, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 관리비 미납 내역이 확인되는 점은 잠재적 리스크로 작용하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 특히, 임차인의 대항력 유무와 무보증/무차임 계약의 실제 내용, 그리고 미납 관리비의 구체적인 금액과 인수 여부를 반드시 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대구 우동 핵심 상업/업무 지구 내 위치, 벡스코역 인근.

* 높은 활용도: 주거용 오피스텔 또는 업무용 공간으로 모두 적합.

* 대규모 단지: 트럼프월드센텀2라는 인지도 높은 대단지 소속.

* 최근 시세: 제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 시세는 15억 9,000만원 ~ 16억 3,000만원 수준으로 형성.

* 잠재적 가치: 리스크 요인(미납 관리비, 임차인)을 해소할 경우 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 17억 2,900만원이나, 최근 실거래가는 15억 9,000만원(2026년 5월) ~ 16억 3,000만원(2025년 11월) 수준으로 확인됩니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)과 관리비 미납 내역 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 특히, 미납 관리비의 인수 여부 및 금액, 임차인의 실제 계약 조건에 대한 불확실성은 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 따라서, 최근 시세 하단부(15억 9,000만원)를 기준으로 하여, 리스크 프리미엄을 감안한 적정 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 15억 5,000만원 ~ 15억 9,000만원

* 위 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되었습니다.

* 이 금액은 시장 상황, 본건의 구체적인 조사 결과(특히 관리비 및 임차인 관련 사항)에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.