나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5576 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 113-7 세명빌라 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 '기장초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호로서,
(사용승인일:2002.11.15)
외벽 : 치장타일 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 연립주택으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 택지조성된 세장형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동부리 113-7 :제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5576 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 113-7 세명빌라 5층503호

용도: 연립주택

건물 구조 및 면적: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호, 건물 전용면적 47.07㎡ (약 14.24평)

토지 면적 및 지분: 토지 면적 30.14㎡ (약 9.12평), 토지 지분 30.14㎡

감정가: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2002년 11월 15일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 '기장초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 2010년 06월 15일: 소유권 이전 (송해규)

* 2024년 09월 09일: 소유권 이전 (양지현 - 현 소유주)

* 2025년 01월 10일: 근저당권 말소 (김혜영, 13,000,000원) - 말소기준권리

* 2025년 01월 10일: 전세권설정 말소 (김혜영, 3,000,000원)

* 2025년 07월 11일: 임의경매 개시 결정 (김혜영, 10,498,630원) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 16,000,000원 (근저당권+전세권)

권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리인 근저당권(2025.01.10.)보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 경매 완료 시 근저당권, 전세권 등 등기부상 권리는 말소될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 채무는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 의무가 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건 주변은 아파트 단지와 소규모 공동주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육시설: '기장초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 기장군청 인근 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 마감재, 설비 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

임대차 관계: 임대차 관계가 미상이나, 등기부상 및 현황 조사 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역으로 일반적인 건축 및 개발이 가능하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 추가적인 제한 사항이 있을 수 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 일정 수준의 노후화는 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 연립주택으로, 교육 시설 접근성이 양호하며 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역에 소재합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 투자가 가능합니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 건물 노후화는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 수리 비용 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

인수 보증금 없음: 인수 보증금이 0원으로, 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

시세 대비 경쟁력: 감정평가액 69,000,000원 대비 주변 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 부산 동부권역 개발 및 기장군 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건(47.07㎡, 2002년식) 감정가: 69,000,000원

* 주변 유사 물건 시세:

* 일성빌라 (66.98㎡, 1997년식) 2026년 4월 70,000,000원 거래. (평당 약 1,045,000원)

* 메리골드 (67.75㎡, 2012년식) 2026년 4월 127,000,000원 거래. (평당 약 1,874,500원)

* 상기 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 유사 연식 및 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 일성빌라 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 수준은 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 해석될 수 있습니다.

예상 입찰가:

* 감정가 69,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 80% 수준: 약 55,200,000원

* 90% 수준: 약 62,100,000원

* 종합적으로, 인근 시세 및 경매 물건의 특성을 고려하여 58,000,000원 ~ 63,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.