나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경660 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 792 일광한신더휴센트럴포레2단지 205동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남측 인근에 위치하고
있는 일광한신더휴센트럴포레2단지 205동 14층 1402호로서, 인근 주변은 대단위 아파트
단지·단지 내 상가·공원 및 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통
사정은 무난한 편임.

건물의 구조

벽식구조 평지붕 26층 건물 내 205동 14층 1402호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인근지세는 완만한 경사를 이루고 있으며, 아파트 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m~
25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-17)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경660 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 함OOO (함양농업협동조합)

1.2. 소재지

주소: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 792, 일광한신더휴센트럴포레2단지 205동 14층 1402호

1.3. 건물 정보

용도: 아파트

구조: 벽식구조, 평지붕

건물 층수: 26층 건물 중 14층

공급면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

전용면적: 84.9371㎡ (약 25.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지 면적: 57.82㎡ (약 17.49평)

토지 지분: 57.82130000000001㎡ (약 17.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

480,000,000원 (4억 8천만원)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 공원 및 임야 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 단지 정보

아파트명: 일광한신더휴센트럴포레2단지

준공년도: 2020년 6월 19일

총 동수: 14개동

총 세대수: 1298세대

최고층수: 26층

주차 시설: 지상 5대, 지하 32대 (총 37대, 제시된 총합계 10대는 오류 가능성 있음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 함양농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 588,000,000원) 입니다.

경매개시결정은 2025년 7월 14일 함양농업협동조합에 의해 이루어졌으며, 그 외 부산신용보증재단의 가압류 등이 존재하나 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 619,066,359원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 박성은

보증금: 10,000,000원

차임: 1,050,000원

전입일자: 2025-06-10

확정일자: 2025-04-25

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

위에 명시된 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부상 을구 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 주거지 중심의 상권으로 형성되어 있습니다.

4.2. 주요 시설

* 교육시설: 해빛초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 단지 내 상가, 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 공공시설: 인근 공원 및 임야 등 자연환경.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

아파트는 벽식 구조로 시멘트 모르타위 페인팅 및 치장석 마감 등 외부 마감, 벽지 마감 등 내부 마감, 샷시창 구조로 되어 있습니다.

급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관 관리, 도시가스 개별난방 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근 및 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

제시된 권리분석 상 특이사항은 없으나, 법원 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경

현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설이나 심각한 환경 저해 요소는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황에 따라 변동 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍에 위치한 신축급 아파트로, 준공된 지 얼마 되지 않아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변 주거 환경도 안정적입니다.

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 추가적인 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어 경매 진행 시 본 물건의 낙찰가율은 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 84.94㎡의 선호도 높은 면적입니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대단지 아파트로서 기본적인 인프라가 갖춰져 있으며, 해빛초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래된 동일 단지, 유사 면적(84.9371㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 26일: 23층, 47,100만원

* 2026년 6월 25일: 11층, 47,000만원

평균 시세는 약 47,050만원으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 48,000만원으로, 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

물건의 기본적인 가치, 최근 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 45,000만원에서 48,000만원 사이로 예상됩니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적인 관점에서, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 47,500만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.