나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경657 [1] 부산광역시 수영구 망미동 777 삼성아파트 2동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 ""부산배화학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
대단위 아파트단지, 단지내 상가, 중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 3호선 망미역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건내 제5층 제502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 자체 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망 정비되어 있으며, 본건 북측으로 노폭 약 12미터,
동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 학교(저촉),
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경
위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안
<추가기재>해당지번 중 1820㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리
규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가
있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지
않습니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경657 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 777 삼성아파트 2동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 481,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.81㎡ (약 24.14평)

토지지분: 79.806㎡ (약 24.14평)

건물면적: 147.90㎡ (약 44.74평)

건물지분: 147.895㎡ (약 44.74평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산배화학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 함께 단지 내 상가, 중소 규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있습니다. 또한, 부산 지하철 3호선 망미역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다. 학교(저촉), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제를 받습니다. 일부 토지가 전원개발사업구역(전원개발촉진법)에 해당되어 국가 기간 시설 관련 지도 정보 공개가 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 6월 2일 접수된 수협은행의 근저당권(277,200,000원)입니다. 이보다 늦은 2023년 2월 10일 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권(201,600,000원) 및 2025년 7월 14일 접수된 수협은행의 임의경매개시결정(251,257,836원)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 478,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 명시되어 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설

단지 내 상가와 인근의 소규모 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

본건이 속한 망미삼성아파트는 1991년 11월 28일에 사용승인되었습니다. 총 13개 동, 672세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 규모입니다. 총 주차 대수는 570대입니다. 관리사무소 연락처는 051-758-2157입니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1991년에 준공되어 30년 이상의 노후도를 가지고 있어 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

본건 토지가 학교 보호 구역(상대보호구역, 절대보호구역) 및 학교(저촉)로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 있어 학교 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 수영구 망미동에 위치한 본 아파트는 지하철역 및 버스정류장 인근에 자리하여 교통이 편리하고, 대규모 아파트 단지 내에 있어 주거 환경이 양호합니다. 학교 시설 인근으로 교육 환경은 우수하나, 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다. 30년 이상의 건물 노후도는 향후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 임차인 정보 미확인 사항은 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 편리한 교통망

부산 지하철 3호선 망미역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 풍부한 생활 편의시설과 안정적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

8.3. 최근 시세 상승세

최근 거래 사례를 볼 때, 유사 면적의 아파트 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 133.94㎡(약 40.51평) 면적의 아파트가 2026년 6월 22일 390,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 9,627,252원/평입니다.

본건의 건물 면적은 147.90㎡(약 44.74평)으로, 이를 최근 시세에 적용하여 산정하면 약 430,764,900원 수준으로 예상됩니다.

감정가는 481,000,000원으로, 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 실거래가를 기반으로 한 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 단, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 440,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.