나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5473 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 산51-238 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 부산도시철도 4호선 ""고촌역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 전, 임야, 공장, 종교시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 열악함.

형태 및 이용상태

북하향 급경사지대 내 부정형의 토지로 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 일부가 폭 약 3미터의 현황도로임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(4구역)<부산광역시지정문화재보호조례>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공원자연환경지구(2024-05-23)(장산구립공원)<자연공원법>임.

제시목록 외의 물건

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 1-1 ~ 1-2)
평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며
토지에 미치는 영향은 미미함.
(부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

물건 비고

지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
제시외 건물 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5473 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 산51-238

용도: 임야

감정가: 203,328,000 원

토지면적: 6411.00㎡ (약 1,939.33평)

토지지분면적: 1059.0972㎡ (약 320.36평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 제시외 건물은 매각에서 제외됨.

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고

1.4. 감정평가 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 부산도시철도 4호선 "고촌역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전, 임야, 공장, 종교시설 등이 혼재함.

- 교통상황: 소형차량 접근 가능하나 전반적인 교통사정은 열악함.

- 형태 및 이용상태: 북하향 급경사지대 내 부정형의 토지로 자연림으로 이용중임.

- 인접 도로상태: 본건 북측 일부가 폭 약 3미터의 현황도로임.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지, 공원자연환경지구(장산구립공원)

- 제시외 물건: 공부와의 차이는 없음.

- 기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 부산광역시 해운대구 반송동에 위치하며, 부산 도시철도 4호선 고촌역에서 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 전, 임야, 공장, 종교시설 등이 혼재하는 지역입니다. 해운대구에 속해 있지만 바다와는 떨어진 내륙 지역입니다.

2.2. 교통

소형 차량의 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 열악한 편입니다. 부산 도시철도 4호선 고촌역이 인근에 있으나 도보로는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 버스 노선으로는 115-1, 129-1, 183, 189, 189-1번 등이 운행되고 있습니다. 과거 반송로는 교통 정체가 심했으나, 4호선 개통과 함께 석대천로가 개통되면서 교통 상황이 다소 개선되었으며, 정관산업로, 번영로, 윤산터널 등을 통해 시내 및 인근 지역으로의 접근이 가능합니다.

2.3. 주변 환경

물건지는 북하향의 급경사지에 위치한 부정형의 토지로 현재 자연림으로 이용되고 있습니다. 폭 약 3미터의 현황도로가 북측 일부에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건은 지분 매각 대상이며, 등기부등본 상 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2006년 11월 22일 접수된 을1구 근저당권 (채권자: 김희자, 채권최고액: 50,000,000원)으로, 해당 권리를 포함한 다수의 권리가 현재 말소된 상태입니다. 현재 경매 개시 결정은 2025년 7월 14일 접수된 권리(권리종류: 17번 전명숙 지분, 김소연 지분, 김재원 지분 임의경매, 채권자: 김서현, 채권금액: 200,000,000원)에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 지상권 개요가 기재되어 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.3. 공유자 우선매수신고

본 물건은 지분 매각으로, 공유자의 우선매수신고가 접수되어 있습니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사될 수 있으므로, 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면 임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

반송동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역도 있으나, 본 물건지는 임야 및 자연림으로 이용되는 지역으로, 상업 시설보다는 자연 환경에 가까운 입지입니다. 주변에 전, 임야, 공장, 종교시설 등이 혼재되어 있습니다. 센텀2지구 도시첨단산업단지 지정 등 개발 가능성이 일부 언급되나, 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

반송2동 지역에는 5,500세대 규모의 아파트 단지가 밀집해 나름의 인프라가 갖추어져 있다고 언급되나, 본 물건지 주변의 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다. 영산대, 부산 도시철도 4호선 역 등이 있으나, 생활 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

4.3. 혐오시설 가능성

주변 지역에서 반려동물 시설 조성에 대한 주민 반대 사례가 보고된 바 있습니다. 하지만 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 발전소 등)이 있다고 명시된 정보는 없습니다. 다만, 과거 해운대 신시가지의 쓰레기 소각장과 관련하여 주민 민원이 발생한 사례가 있어, 유사한 시설 존재 가능성에 대한 지역 주민들의 민감성을 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

해운대구는 학군열이 높은 지역으로 분류되나, 반송동은 상대적으로 동래구나 금정구 등 전통적인 교육 특구와는 거리가 있습니다. 본 물건지 인근의 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 반송동에는 반송초, 송운초, 운봉초, 운송초 등이 있으며, 일반 고등학교는 인근 동래구, 금정구, 기장군으로 통학하는 경우가 많습니다.

5.2. 의료 및 복지 시설

구체적인 의료 및 복지 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 주거 환경

본 물건지는 임야로서 주거 용도로 직접 사용되기 어려운 상태입니다. 북하향의 급경사 지대에 위치하며, 주변 환경은 자연림, 전, 공장, 종교시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 복잡성

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다. 이는 소유권 행사에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 지분 비율에 따라 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 가능성이 있습니다. 이 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 접근성 및 개발 제한

북하향의 급경사지와 폭 3미터의 좁은 현황도로는 접근성 및 향후 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 개발제한구역, 공원자연환경지구 등 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 있어 활용에 제약이 따릅니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 추후 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반송동에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 도시철도 4호선 고촌역에서 남측 인근에 위치하나 교통 사정은 열악한 편입니다. 토지는 급경사지에 위치하며 자연림으로 이용 중입니다. 등기부상 말소기준권리 외 다수의 권리가 정리되었으나, 본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수신고가 되어 있어 낙찰 후에도 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제 및 열악한 접근성은 투자 가치를 낮출 수 있는 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가능성

본 물건지가 속한 지역이 센텀2지구 도시첨단산업단지로 지정된 바 있어, 향후 지역 개발에 따른 토지 가치 상승의 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 부산 지역 임야 투자

부산 지역의 임야는 희소성으로 인해 투자 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 경우 지분 매각, 급경사, 개발 제한 등 여러 제약 요인이 많아 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 203,328,000원입니다. 그러나 이는 토지 전체 면적이 아닌 지분에 대한 감정가이며, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 급경사지, 개발 제한 등 여러 불리한 조건들을 고려해야 합니다. 또한, 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 낙찰가 예측이 어렵습니다.

따라서, 투자자는 현장 조사를 통해 토지의 실질적인 활용 가능성, 주변 시세, 공유자 간 협의 가능성, 관련 법규 등을 종합적으로 검토하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 위에서 언급된 불리한 조건들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.