나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22330 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 부민동2가 소재 '동아대학교 부민캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 토성역이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 2020.07.17)
외벽 : 치장석 붙임 밑 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8~10m 내외, 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

27-6 : 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(2019-05-01)(대로2-14호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
25-2, 28-1, 28-11, 28-12 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m, 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산지방법원 2025타경22330 (1)

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

토지면적: 7.29㎡ (약 2.21평)

건물면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

건축년도: 2020년 7월 17일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 20층 중 2층 201호

내부설비: 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 부민동2가 소재 '동아대학교 부민캠퍼스' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건이 속한 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 8~10m, 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(말소기준권리)입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 매매 등의 내용이 있으며, 을구에는 주택임차권(김지수, 금200,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정으로 확인됩니다. 본 경매 개시결정 등기 역시 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 김 (보증금: 200,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-01, 확정일자: 2022-08-15, 배당신고일자: 2024-07-22)

권리분석상 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 임차권 등기(말소) 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 존재합니다.

* 임차인: 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-30)

권리분석상 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수되는 금전적 부담은 없으나, 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 인수 보증금

제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 대학가와 상업시설이 인접하여 배후 수요가 확보되는 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상권 현황

인근 동아대학교 부민캠퍼스의 학생 및 교직원, 그리고 지역 주민을 대상으로 한 소비가 이루어지는 상권입니다. 오피스텔의 경우 직주근접 수요가 높아 공실률이 낮은 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있으며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포합니다. 또한, 종합병원을 포함한 의료시설 이용도 편리합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 비교적 정돈된 공동주택 및 오피스텔 단지로 이루어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

* 대항력 있는 임차인(이동빈) 존재: 보증금은 없으나 점유 관계는 인수 후에도 유지될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환 채권(김지수로부터 양도받은 채권)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 특별 매각 조건이 있습니다. 이는 보증금 관련 위험을 일부 해소해주지만, 해당 채권의 복잡한 경위로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 법적 제한 사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등은 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산 중구 보수동3가 보수 에코팰리스 오피스텔은 2020년에 사용승인된 신축급 건물로, 동아대학교 및 지하철 토성역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 감정가는 1억 7천7백만원이나, 최근 실거래가(2025년 1월, 20,300만원)를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(이동빈)의 존재와 HUG 관련 특별 매각 조건은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 특히, 김지수 임차인의 보증금 관련 HUG 채권 잔액 미인수 조건은 매수인의 부담을 덜어주지만, 관련 절차 및 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대학가 및 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 시설 노후도가 낮아 선호도가 높습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 채권 인수 부담 경감: 특별 매각 조건으로 HUG 관련 채권 잔액 미인수 효과가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2025년 1월, 20,300만원) 및 건물 가치, 현장 조사 결과, 제반 권리 관계, 그리고 특별 매각 조건을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장 활동, 권리 관계의 최종 확인 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 보고서상의 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 물건의 특성에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.