나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5591 [1] 부산광역시 남구 용당동 564-3 용당한신문화타운 101동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 석포여자중학교 북동측 인근에 위치하는 용당한신
문화타운 101동 11층 1105호이며 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 도로변으로는
각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스
공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며 공동주택의 부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5591 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 특성

소재지: 부산광역시 남구 용당동 564-3 용당한신문화타운 101동 11층1105호

용도: 아파트

건축년도: 1990년

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 446,000,000원

토지 면적: 94.98㎡ (약 28.74평)

건물 면적: 198.92㎡ (약 60.20평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 석포여자중학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 다세대주택, 아파트 단지, 도로변 상가 등으로 형성되어 있습니다.

다만, 본건 인근에는 산업단지 및 항만 시설이 다수 분포하고 있어, 공업지대의 특성이 강하게 나타납니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권은 남기석(1997-05-30) 및 이정국(2008-05-30)을 거쳐 현재에 이른 것으로 보입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2014-07-17, 172,800,000원)을 포함한 여러 근저당권들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 2022년 10월 19일 접수된 한주미 명의의 소유권일부(2분의1) 가처분이 말소되지 않고 잔존하고 있습니다.

총 등기부 채권액은 235,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대차 관계는 미상으로, 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무 등을 재확인할 필요가 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리: 2014년 7월 17일 접수된 국민은행 근저당권 (을3) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(후순위 근저당권, 가처분, 강제경매 등)는 원칙적으로 소멸됩니다.

참고: 2022년 10월 19일 접수된 소유권일부(2분의1) 가처분 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 신청인(한주미)과 가처분 권리자가 동일한 점은 유의할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 용당한신문화타운

총 동수: 4동

총 세대수: 330세대

사용승인일: 1990년 10월 16일

주차 대수: 총 364대 (세대당 약 1.1대)

4.2. 혐오시설 유무

부산광역시 남구 용당동 일대는 산업단지 및 항만 지역과 인접해 있어, 공장, 물류 창고, 연관 산업 시설 등이 다수 분포하고 있습니다. 이러한 산업 지대의 특성상, 주변 환경이 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있으며, 생활 편의 시설보다는 산업 시설이 밀집한 지역으로 파악됩니다. 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 전반적인 공업지대의 분위기가 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건 인근에 석포여자중학교가 소재합니다.

* 상업시설: 도로변으로는 다양한 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 기타: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

* 주차: 총 364대의 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 약 1.1대의 비율로 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 분쟁 소지 (가처분)

등기부등본 상 '소유권일부(2분의1) 가처분'이 말소되지 않고 잔존하고 있습니다. 이는 소유권에 대한 분쟁 가능성을 내포하며, 낙찰 후 명도 과정이나 소유권 이전 시 예상치 못한 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 경매 신청인과 가처분 채권자가 동일인(한주미)인 점은 주목할 만한 부분입니다.

6.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 산업단지와 인접한 공업지대의 특성을 강하게 띠고 있습니다. 이로 인해 주거 쾌적성이 상대적으로 낮을 수 있으며, 소음이나 환경적 요인에 민감한 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 면적 정보 확인 필요

제공된 '건물면적'은 198.92㎡ (약 60.20평)이나, 공개된 유사 매매 사례는 주로 전용면적 84.97㎡ (약 25.7평) 및 136.06㎡ (약 41.16평) 수준입니다. 본건의 정확한 전용면적을 확인하여 공급면적과의 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용당동에 위치한 아파트로, 공급면적 약 60평의 대형 평수입니다. 감정가는 446,000,000원이며, 주변의 비교적 작은 평형대의 최근 매매 사례와 비교 시 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것이라는 장점이 있으나, 소유권 일부 가처분이라는 중대한 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 주변이 공업지대인 점도 주거 쾌적성 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 따라서 본건은 권리 분석 및 주변 환경에 대한 철저한 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대형 면적: 60평에 달하는 넉넉한 공급면적은 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 명도 용이성 기대: 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가가 주변 유사 규모 및 평형대의 예상 시세보다 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 446,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 84.97㎡ (약 25.7평, 전용면적 추정) 매물은 2026년 2월 200,000,000원 (약 778만원/평), 2026년 7월 214,000,000원 (약 832만원/평)에 거래되었습니다.

* 136.06㎡ (약 41.16평, 공급면적 추정) 매물은 2025년 12월 332,000,000원 (약 806만원/평)에 거래되었습니다.

본건의 공급면적은 198.92㎡ (약 60.20평)입니다. 상기 거래 사례들을 바탕으로 본건과 유사한 규모 및 층수의 시세는 대략 평당 770만원 ~ 830만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 본건의 공급면적(60.20평)에 적용할 경우, 예상 시세는 약 463,000,000원 ~ 500,000,000원 수준으로, 이는 감정가 446,000,000원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

그러나 등기부상 존재하는 소유권일부(2분의1) 가처분은 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로, 낙찰 후 명도 과정 및 소유권 이전 시 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이러한 법적 리스크와 주변 산업 환경을 감안하여, 안정적인 투자를 위해 감정가의 90% 이하로 입찰가를 산정 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

이 범위는 감정가보다 낮은 수준이며, 시장 상황과 법적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 법원 현황 조사 결과, 개별 물건의 하자 유무, 소유권 가처분 해소 여부 등 추가적인 정보 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.