나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22322 [1] 부산광역시 금정구 남산동 96-1 거성리젠시 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산고등학교 북동측 인근에 위치하는 거성리젠시 8층 801호로서, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 8층 801호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지대 내 사다리형 토지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

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사건번호: 부산지방법원 2025타경22322 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 96-1 거성리젠시 8층801호

용도: 아파트

감정가: 1억 5천만원 (150,000,000원)

토지 지분 면적: 25.05㎡ (약 7.58평)

건물 총면적 (분양면적): 76.59㎡ (약 23.17평)

(참고: 전용면적은 별도 명시되지 않았습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 남산고등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트 슬래브 지붕 11층 건물 중 8층 801호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 토지 이용상태

동하향 경사지대 내 사다리형 토지 위에 건축된 아파트 부지입니다.

* 인접 도로상태

동측, 서측, 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

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* 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2016년 3월 3일에 접수된 부산경남우유협동조합의 근저당권(을6)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을6), 가압류(갑9), 근저당권(을8, 을9, 을10), 압류(갑16) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 설

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016년 2월 5일

- 대항력: 있음

- 비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 임차인 설진연은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 계약 내용 및 명도 과정에서의 잠재적 이슈 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

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본 건이 위치한 금정구 남산동 일대는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 남산고등학교가 소재하고 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

추가적인 상권 활성화 정도나 배후 수요에 대한 면밀한 분석은 심층적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

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* 교육

남산고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

(구체적인 편의시설 현황은 추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인

임차인 설진연은 전입일자(2016.02.05)가 말소기준권리(2016.03.03)보다 앞서 대항력이 있습니다.

비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도에 따른 부대 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 아파트 용도로는 현재 큰 영향 없음)

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

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부산 금정구 남산동에 소재한 본 아파트 물건은 준수한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이사항이 있어 명도 관련 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없어 보이나, 임차인 명도 과정에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

감정가는 1억 5천만원으로, 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

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* 비교적 양호한 주거 입지: 남산고등학교 인근의 일반적인 주거 지역에 위치합니다.

* 명도 관련 부담 최소화 (금액 기준): 임차인의 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 보증금 미회수 관련 금전적 부담은 이론상 없습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 부산시 부동산 시장 동향에 따라 잠재적 시세 상승 가능성이 있습니다. (추가적인 지역 개발 호재 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

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본 건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 이론적으로는 감정가(1억 5천만원) 이하에서도 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 설진연에 대한 명도 과정을 고려해야 하며, 이에 따른 시간적, 비용적 부담을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 해당 아파트의 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 분석

* 명도 관련 예상 비용 및 소요 기간 추정

* 본 물건이 속한 지역의 현재 부동산 시장 동향 및 향후 전망

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 심층적인 추가 조사 후 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.