나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21645 [1] 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 장목면 시방리에 소재하는 토지.건물로서, 부근은 이수도선착장 주변 자연경관이 뛰어난 해안변의 펜션 및 각종 근린생활시설, 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 진출입 자유로우며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주거나지 및 법면임.
기호 2) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주거나지 임.
기호 3) : 정방형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주거나지 임.
기호 4) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주상용 건부지임.
기호 5) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주거나지 및 법면임.
기호 6) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주상용 건부지임.
기호 7) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 주거나지 임.
기호 8) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 단독주택 건부지임.
기호 9,10) : 부정형의 토지로서, 지면은 완경사지이며, 도로 임.
기호 14,15) : 부정형의 토지로서, 지면은 급경사지이며, 토지임야 및 법면임.

인접 도로상태

기호 1) : 남측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 2) : 북측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 3) : 북측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 4) : 북측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 5) : 지적도상 맹지이나, 북동측으로 공유수면상의 포장도로에 접함.
기호 6) : 동측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 7) : 서측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 8) : 서측으로 폭 약5~6m 내외의 포장도로에 접함.
기호 9) : 폭 약5~6m 내외의 포장도로중 일부임.
기호 10) : 폭 약5~6m 내외의 포장도로중 일부임.
기호 14) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.
기호 15) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 5) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호 6) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 7) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 8) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 9) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호 10) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 14) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호 15) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호 ㉠~㉣) : 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 11) : 철근콘크리트구조 기타지붕 3층건으로서,
(사용승인일자 : 2014.07.14)

외 벽 : 징크판넬 및 콘크리트보드 부착 등 외장재 마감.
내 벽 : 석고보드위 페인팅 및 펜션 실내 인테리어재 마감.
바 닥 : 치장타일 등 바닥재 마감.
창 호 : 샷시창호구조임.

기호 12) : 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건으로서,
(사용승인일자 : 2014.07.14)

외 벽 : 징크판넬 및 콘크리트보드 부착 등 외장재 마감.
내 벽 : 석고보드위 페인팅 및 펜션 실내 인테리어재 마감.
바 닥 : 치장타일 등 바닥재 마감.
창 호 : 샷시창호구조임.

기호 13) : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층건으로서,
(사용승인일자 : 2014.07.14)

외 벽 : 징크판넬 및 콘크리트보드 부착 등 외장재 마감.
내 벽 : 석고보드위 페인팅 및 펜션 실내 인테리어재 마감.
바 닥 : 치장타일 등 바닥재 마감.
창 호 : 샷시창호구조임.

이용상태

기호 11) : 단독주택(펜션) 및 주차장으로 이용중임.
기호 12) : 단독주택(펜션) 및 근린생활시설로 이용중임.
기호 13) : 단독주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

제반 급.배수시설 및 위생설비, 에어컨 및 난방시설 등 되어 있으며, 기호 11)건물에는 승강기설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 구축물(감정서상 ㄴ, ㄷ, ㄹ) 포함.
- [목록 9, 10] 공유지분 매각임.
- [목록 11, 12] 건물 도로명 주소가 공부상 건물과 현황상 건물이 상이함.(도로명이 서로 바뀌어 표기되어 있음)[현황조사보고서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21645 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-2

용도: 단독주택 (펜션 및 근린생활시설 이용)

감정가: 5,639,221,010 원 (약 56.4억 원)

토지 면적: 5489.00 ㎡ (약 1,660.7 평)

토지 지분: 5264.6325 ㎡ (약 1,592.6 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 면적: 1266.54 ㎡ (약 383.1 평)

건물 지분: 1266.54 ㎡ (약 383.1 평)

건물 제시외 면적: 43.50 ㎡ (약 13.2 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

경상남도 거제시 장목면 시방리에 소재하며, 이수도 선착장 주변으로 자연경관이 뛰어난 해안변에 위치합니다.

부근은 펜션, 각종 근린생활시설, 일반주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 자유로우며, 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 및 형태:

기호 1~8, 15번 토지는 부정형의 완경사지로, 주거나지, 법면, 주상용 건부지, 단독주택 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

기호 9, 10번 토지는 정방형 또는 부정형의 완경사지로 도로로 이용됩니다.

기호 14, 15번 토지는 급경사지이며, 토지 임야 및 법면으로 구성되어 있습니다.

* 인접 도로 상태:

대부분의 토지가 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

기호 5번 토지는 지적도상 맹지이나 북동측 공유수면상의 포장도로에 접하며, 기호 14, 15번 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

대부분 지역이 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다.

모든 축종에 대한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

기호 5번 토지는 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

기호 14, 15번 토지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

기호 9번 토지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함합니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리:

등기부등본상 현재 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 을구의 근저당권, 지상권 등은 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 2012년 5월 17일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (토지 등기부상 을1, 건물 등기부상 을1)

이후 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

2025년 7월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시결정 (채권액 3,920,374,296원)은 본 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (단, 최종 말소 여부는 매각물건명세서 확인 필요)

* 특이사항:

토지 등기부상 갑21, 갑22, 건물 등기부상 갑2, 갑3: 옥군식, 김기연 명의의 이전청구권 가등기 및 매매 예약 등기 (2015년 10월 22일자) - 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

스테이메니지먼트주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2022-11-30 사업일자)

신 : 보증금 10,000,000원, 차임 5,500,000원, 대항력 없음 (2018-11-21 전입일자)

정 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2024-08-23 사업일자)

주식회사힐사이드: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2024-07-04 사업일자)

허 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2024-06-05 사업일자)

모든 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아니므로, 총 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 대항력은 없으나 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

이수도 선착장 인근의 아름다운 해안 지역으로, 관광객을 대상으로 하는 펜션, 근린생활시설 등이 발달한 곳입니다.

자연경관이 뛰어나 관광 휴양지로서의 가치가 높습니다.

* 편의시설:

주변 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설:

제공된 정보와 일반적인 거제시 장목면 시방리 지역을 기준으로 파악했을 때, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 해안 지역 특성상 양식장 관련 시설이나 선박 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거환경:

자연 친화적이고 조용한 환경을 선호하는 이들에게 적합합니다.

다만, 일부 토지의 경사 및 맹지 여부는 주거 또는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변환경:

계절별 관광객 수요가 있는 지역으로, 성수기에는 활기가 넘치나 비수기에는 한적할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유지분 매각:

[목록 9, 10] 토지는 공유지분 매각 대상이므로, 전체 토지를 단독으로 소유할 수 없어 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 도로명 주소 불일치:

공부상 주소와 현황상 주소가 상이하여 등기 및 건축 관련 업무 처리 시 혼란이 야기될 수 있습니다. (현황 조사 보고서 참조)

* 토지 형태 및 이용 제약:

일부 토지는 급경사지(법면)이거나 맹지로서 건축 또는 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용 규제:

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되므로, 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 명도 문제:

대항력 없는 임차인이 다수 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 상태:

2014년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (정확한 건물 상태는 현장 확인 필수)

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 장목면 시방리의 해안 인근에 위치한 대규모 토지 및 건물로서, 뛰어난 자연경관을 바탕으로 펜션 등 관광 사업을 위한 잠재력을 지니고 있습니다.

넓은 대지 면적과 다수의 건물은 장점이나, 공유지분 매각 대상 토지, 맹지, 경사지 등 토지 이용의 제약과 도로명 주소 불일치와 같은 행정적 문제, 명도 관련 이슈는 신중한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 세부 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

투자 가치는 있으나, 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 거제시 장목면 시방리의 해안 인근, 뛰어난 자연경관 보유.

* 대규모 토지: 약 1,660평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높음.

* 다수의 건물: 펜션 등으로 활용 가능한 3개 동의 건물이 소재함.

* 활용 가능성: 관광지로서 펜션, 글램핑장, 카페 등 다양한 사업 용도로의 전환 가능성.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,639,221,010원 (약 56.4억 원)으로 책정되어 있습니다.

제공된 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 해당 지역의 토지 및 건물 가치, 그리고 본건이 가진 잠재력과 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 공유지분 매각 대상 토지 포함, 일부 맹지 및 경사지, 도로명 주소 불일치 등의 하자 요소를 고려하면, 투자자들은 실질적인 활용 가능성, 명도 비용, 추가 개발 비용 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

최근 거제 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건의 현 시세 기준 적정 가치는 감정가 대비 할인된 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 적정 시세: 약 40억 원 ~ 48억 원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가: 리스크 요인을 충분히 반영하고, 명도 및 제반 비용을 고려하여 39억 원 ~ 45억 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 현 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 위 예상 입찰가에서 직접 차감할 금액은 없습니다.

건축물표제부 요약:

건물(11): 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로, 연면적 644.85㎡이며 2014년 7월 14일 사용승인되었습니다. 주요 용도는 제1종근린생활시설입니다.

건물(12): 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물로, 연면적 396.75㎡이며 2014년 7월 14일 사용승인되었습니다. 주요 용도는 단독주택입니다.

건물(13): 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로, 연면적 224.94㎡이며 2014년 7월 14일 사용승인되었습니다. 주요 용도는 단독주택입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.