나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22296 [1] 부산광역시 중구 부평동4가 15-1 로얄스카이캐슬 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 서구 토성동3가 소재 '경남중학교' 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 주거용 오피스텔, 주상용, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 토성역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물내 제5층 제503호로서, 2020년 03월 31일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장치장석 붙임, 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22296 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 중구 부평동4가 15-1 로얄스카이캐슬 5층 503호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 중 제5층 제503호

사용승인일: 2020년 03월 31일

건물명: 로얄스카이캐슬

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.30㎡ (약 12.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 감정가

188,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 중구 부평동4가에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 주거용 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도시철도 이용 시에는 접근 가능한 역이 있으나, 정확한 노선 및 역명은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

해당 토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수주의 권리

본 경매 물건에는 '대항력 있는 임차인' 및 '선순위 임차권'이 존재합니다.

등기부 요약 상 을구 2번 주택임차권(임차인: 박재현, 보증금: 185,000,000원, 전입일자: 2021년 04월 20일, 확정일자: 2021년 03월 29일)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 22일 접수된 김나리의 근저당권 (을1)입니다. 이보다 앞선 권리들은 말소 대상이 아니며, 이보다 늦은 권리들은 일반적으로 말소됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박재현

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2025-03-21

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본 건은 금액이 명확합니다.

3.4. 기타 등기 사항

신탁등기(갑2, 갑4) 및 압류(갑7), 강제경매(갑11) 등기사항이 존재하며, 말소 기준권리보다 선순위에 해당하는 신탁등기는 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '부평빌라'(1999년식, 87.63㎡)가 2026년 5월 18일에 15,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 585만원 수준입니다.

본 물건은 2020년식 도시형생활주택으로 비교 대상보다 신축이며, 면적은 42.30㎡ (약 12.79평)으로 비교 대상보다 작습니다. 단순 면적 및 연식 비교 시, 본 물건의 시세는 감정가 188,000,000원과 비교하여 신축임을 감안한 가치 상승 요인이 있습니다.

4.2. 시장 동향

부산광역시 중구 지역은 도심지로서 꾸준한 주거 수요가 있으며, 신축 주거 시설에 대한 선호도가 높습니다. 다만, 최근 부동산 시장 변동성을 고려할 때, 실거래가 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 3월에 사용승인되었으며, 외벽은 치장석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창으로 시공되었습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재 경보, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

해당 물건이 위치한 중구 부평동 지역은 도심 상업 및 주거 복합지역으로, 다양한 근린생활시설, 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 185,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 인수 부담액을 증가시키며, 경매 물건의 낙찰가율에 따라 수익성에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 지역 정보 혼선 가능성

제공된 감정평가서 요약본의 '위치 및 주위환경' 섹션에서 언급된 '경남중학교' 및 '토성역'은 본 물건의 실제 소재지인 '부산광역시 중구 부평동4가'와 지리적으로 상이한 위치(서구 토성동)를 가리키고 있습니다. 이는 해당 정보가 다른 물건의 정보와 혼합되었을 가능성을 시사하며, 실제 현장 답사를 통한 정확한 주변 환경 파악이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등은 향후 건축 행위나 재건축 등에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (검색 결과)

인근 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건 소재지(부산광역시 중구 부평동4가) 주변에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 185,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점은 매우 중대한 위험 요소입니다. 현재 감정평가액 188,000,000원과 비교했을 때, 인수해야 할 보증금이 감정가에 육박하여, 실제 매수인의 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 따라서 본 물건은 상당한 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 잠재적 손실 가능성을 충분히 인지한 상태에서 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년식): 상대적으로 노후화가 덜 진행되어 유지보수 부담이 적을 수 있습니다.

* 도심지 위치: 부산 중구라는 입지적 이점으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 권리 관계가 정리된다면, 신축이라는 장점으로 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '대항력 있는 임차인 인수'라는 매우 중대한 리스크를 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다. 매수인이 인수해야 할 보증금 185,000,000원을 감안할 때, 매수인의 총 부담액은 (입찰가 + 185,000,000원)이 됩니다.

이는 물건의 실제 시장 가치(권리 인수 전 기준)보다 낮아야 수익성이 확보될 수 있습니다.

현재 감정가 188,000,000원은 보증금 인수 리스크를 고려하지 않은 가치로 판단됩니다. 제공된 비교 사례(87.63㎡, 1999년식, 15,500만원 거래)와 본 물건의 면적(42.30㎡, 2020년식) 및 신축임을 고려할 때, 보증금 인수 리스크가 없다면 본 물건의 적정 시장 가치를 대략 130,000,000원에서 160,000,000원 정도로 추정할 수 있습니다.

그러나 185,000,000원의 인수 보증금을 고려하면, 입찰가를 낮추는 것만으로는 수익 확보가 어렵습니다. 만약 물건의 진정한 시장 가치가 185,000,000원보다 높더라도, 매수인의 총 투입 비용(입찰가 + 185,000,000원)이 그 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 5,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 매우 보수적으로 접근하는 것을 권고합니다. 이 입찰가는 매수인의 총 부담액(입찰가 + 185,000,000원)이 물건의 실제 시장 가치를 현저히 하회할 수 있는 가능성을 고려한 최소한의 금액입니다. 실제 입찰 시에는 해당 범위 내에서 입찰자의 투자 성향과 리스크 감수 능력에 따라 최종 결정해야 합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 극히 높은 권리 인수 부담으로 인한 위험을 반영한 것으로, 투자자는 잠재적 손실 위험을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.