나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30988 [1] 경상남도 진주시 칠암동 291 순화스타씨티 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 칠암동 소재 '천전초등학교' 서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-15)(진주유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-15)(천전초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경30988 (1)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 칠암동 291 순화스타씨티 2층 203호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

187,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 38.10㎡ (약 11.53평), 토지 지분: 38.1㎡

* 건물 면적: 84.72㎡ (약 25.63평), 건물 지분: 84.7215㎡

* 전용면적 기준이며, 분양면적은 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 진주시 칠암동에 소재한 '천전초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본 건 소재 부지는 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지입니다.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 시가지경관지구(중심)

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주유치원, 천전초등학교)

2.5. 주변 시설

본 물건은 주거 단지 내 아파트로, 천전초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주변 지역은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 차량을 이용한 이동이 편리한 편입니다. 검색 결과상으로 인근에 혐오시설이 직접적으로 집적되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 등 일부 지역에 쓰레기 매립장, 공공처리시설 등이 밀집되어 있다는 보도가 있으나, 본 물건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5, 전세권설정 (김명숙, 140,000,000원, 2016-02-03 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황 상 김명숙 씨가 보증금 140,000,000원, 전입일자 2025-06-27, 확정일자 2025-06-27으로 "대항력 있음"으로 확인됩니다.

* 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 보증금 140,000,000원이 존재할 가능성이 매우 높음을 시사합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 등기부상의 권리 중 소멸되는 항목을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 권리는 별도로 고려해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 을5 전세권설정 이후에 등기된 갑3 가압류 (주택도시보증공사) 및 갑4 임의경매 (김명숙)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권 보존 등기 (순화주택건설주식회사)는 말소되지 않고 낙찰자에게 이전됩니다.

3.4. 임차인 현황 상세

* * 임차인: 김명숙

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-27

* 확정일자: 2025-06-27

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 있음

* 비고: (말소기준권리인 전세권 설정 등기(을5)의 권리자와 동일 인물로 추정되며, 대항력 보유로 인해 보증금 1억 4천만원 인수 위험이 있습니다.)

* * 임차인: 주우열

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-27

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 진주시 칠암동은 주거 중심의 지역입니다. 인근에 천전초등학교가 있어 교육 환경을 중심으로 한 생활 편의성이 갖추어져 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린 상가 및 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상되며, 차량을 통한 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 10층의 아파트입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 난방은 도시가스 방식이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 가장 근접한 교육 시설은 천전초등학교입니다.

* 주변 주거 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

* 본건의 가장 큰 리스크는 김명숙 임차인의 '대항력 있음' 상태입니다.

* 보증금 140,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높아, 이에 대한 충분한 자금 계획이 필요합니다.

* 임차인 현황 상의 기재 내용과 등기부등본 상의 권리 내용(말소된 전세권) 간의 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있어, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

6.2. 법적 제한사항

* 본 물건은 가축사육제한구역 및 두 곳의 상대보호구역(진주유치원, 천전초등학교)에 해당합니다. 이에 따라 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 칠암동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 8천 7백만원입니다. 입지 및 교통 상황은 무난한 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요하게 고려해야 할 점은 '대항력 있는 임차인'인 김명숙 씨의 존재로, 이로 인해 1억 4천만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이 인수 보증금을 감안한 실질적인 투자 가치 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1.1. 교육 시설 인접: 천전초등학교가 가까워 어린 자녀가 있는 세대의 관심을 받을 수 있습니다.

* 1.2. 비교적 안정적인 주거 환경: 일반적인 아파트 단지로서 주거 기능에 충실한 입지입니다.

* 1.3. (잠재적) 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담으로 인해 경쟁률이 낮아 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 인수 보증금 (김명숙): 140,000,000원 (대항력 있는 임차인)

* 예상 입찰가 산정: 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

* 187,000,000원 (감정가) - 140,000,000원 (인수 보증금) = 47,000,000원

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 47,000,000원 수준에서 신중하게 접근해야 합니다. 이는 낙찰자가 직접 부담해야 할 추가 자금(인수 보증금)을 제외한, 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 수 있는 여지를 고려한 금액입니다. 실제 총 지출액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 이를 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.