나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12131 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 973 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 ‘신일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 신산업단지로 중소규모의 공장으로 형성된 공업지대입니다.

교통상황

본건까지 제차량 진입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 광대로, 남동측 및 남서측으로 중로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(신일반산업단지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지상에 별첨 사진용지와 같이 컨테이너 수개 동이 소재하나 이동이 용이한 동산으로 감정평가에서 제외하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호(2)] 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로
벽체 : 판넬잇기 등 마감
주기둥 : H-Beam 1,000x350mm, 800x300mm, 700x300mm
최대층고 : 약 19.4m
바닥 : 에폭시 등 마감
창호 : 샷시창 등

[일련번호(2-1)] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층으로
외벽 : 치장석붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 샷시창 등

[일련변호(2-2)] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층,지상1층으로
외벽 : 몰탈 등 마감
내벽 : 몰탈 등 마감
창호 : 샷시창 등

[일련번호(2-3)] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층으로
외벽 : 치장석붙임 등 마감
내벽 : 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등

[일련번호(2-4)] 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로
벽체 : 판넬잇기 등 마감
창호 : 샷시창 등

[일련번호(3)] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로
외벽 : 치장석붙임 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

* 일련번호(2) : 공장
* 일련번호(2-1) : 경비실
* 일련번호(2-2) : 지하1층은 펌프실, 1층은 창고
* 일련번호(2-3) : 화장실
* 일련번호(2-4) : 기계실
* 일련번호(3) : 1~3층 공히 사무실 등으로 각각 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(3) 건물은 위생 및 급배수설비, 일부 시스템에어컨 설비가 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㅅ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외건물(ㄱ~ㅅ)은 소규모의 부합물 및 종물로 토지에 미치는 영향이 미미합니다.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-2,2-3)은 등기사항전부증명서상 ‘샌드위치판넬지붕’이나 건축물대장상 및 현황은 ‘슬래브지붕’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 일련번호(2) 건물 지붕위에 별첨 사진용지와 같이 제시외 태양광발전설비가 소재하나 타인소유의 발전설비라고 탐문조사 되었으며, 감정평가에서 제외하였습니다.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

'토지 감정평가요항표'를 참조하시기 바랍니다.

토지의 상황

'토지 감정평가요항표'를 참조하시기 바랍니다.

건물의 구조 및 현상

'건물 감정평가요항표'를 참조하시기 바랍니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Over Head Crane 및 Semi Gantry Crane, Air Compressor, 수변전설비 등으로 현상 및 관리상태는 보통인 편입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

없습니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함(기계기구 감정평가명세표 참조)
2.목록 1 지상 제시외 컨테이너박스 14개동(이중 2개동은 임차인 주식회사 세창기공 소유임), 이동식 화장실 1동, 판넬조 판넬지붕 단층 휴게실 5㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 휴게실 18.7㎡는 각 매각에서 제외함
3.목록 2 지붕 위에 제시외 태양광 발전설비가 소재하나 타인 소유의 발전설비로 탐문조사 되었으며, 매각에서 제외함
4.목록 2 부속건물 1,2,3은 등기사항전부증명서상 ‘샌드위치판넬지붕’이나 건축물대장상 및 현황은 ‘슬래브지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12131 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 973

용도: 공장

감정가: 6,622,724,750원

토지면적: 5524.50㎡ (약 1671.6평)

건물면적: 3551.18㎡ (약 1074.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 '신일반산업단지' 내에 위치합니다.

주위는 중소규모 공장들로 형성된 공업지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로는 광대로, 남동측 및 남서측으로는 중로가 개설되어 있어 접근성이 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형으로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(신일반산업단지)이며, 대로3류 및 중로2류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 일반산업단지 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 05월 31일자 중소기업은행 근저당권 (을10/을11)

총 채권액: 약 73억 5천 8백만원 수준으로, 경매 신청 채권자의 채권액 규모가 상당합니다.

*임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2015-10-21, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 가능성을 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 주식회사세창기공: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-10-10, 대항력 없음.

배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 있습니다.

* 주식회사우리텍플랜트: 보증금 15,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2024-05-16, 대항력 있음.

임차인의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

총 인수 보증금: 15,000,000원 (주식회사우리텍플랜트)

소유권 및 각종 압류, 가압류, 근저당 등의 권리들이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각에서 제외되는 제시외 건물(컨테이너, 휴게실 등) 및 태양광 발전 설비를 위한 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 신일반산업단지 내에 위치한 공업지대이므로, 일반적인 상권 분석보다는 산업단지 내 공장으로서의 입지적 가치 평가가 중요합니다.

주변 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

공업지대 내에 위치하여 주거 편의시설에 대한 정보는 파악되지 않습니다.

주변 공장 근로자를 위한 최소한의 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 주식회사우리텍플랜트의 보증금 15,000,000원 및 김 임차인의 보증금 미상 인수. 김 임차인의 경우, 금액이 미상임에도 불구하고 법적으로 대항력이 인정되므로 인수 금액이 추가될 수 있으며, 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각 제외 물건(판넬조 휴게실 등)을 위한 토지 부분에 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 소유권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건 확인: 컨테이너박스 14개동, 이동식 화장실, 휴게실 2개동, 태양광 발전 설비 등은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 철거가 필요합니다.

* 기계기구 포함 여부: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 목록이 감정평가명세표에 포함되어 있으며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 일부 부속 건물(1,2,3)의 지붕 재질이 등기사항전부증명서상 '샌드위치판넬지붕'이나 건축물대장 및 현황은 '슬래브지붕'으로 상이합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 신일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업단지 내에서의 가치를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

다수의 채권 및 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당을 기준으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 보증금 미상인 김 임차인에 대한 명확한 파악과 인수 시 부담액 산정이 필수적입니다.

법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 물건에 대한 명확한 확인 등 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신일반산업단지 내 핵심 입지: 산업단지 내 위치하여 공장으로서의 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 효율적인 관리가 가능합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 행사 예측 가능성이 높습니다. (단, 임차인 및 법정지상권 리스크는 별도 고려)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 인수 보증금(15,000,000원), 그리고 보증금 미상인 김 임차인의 잠재적 인수 금액, 향후 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 보증금 미상 임차인으로 인한 불확실성 및 추가적인 조사 비용 등을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 전문가와 상의 후, 임차인 명도 가능성 및 시장 가치를 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.