나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1273 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트 오션파크1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동초등학교' 북동측 인근에 위치하는 오션파크
1동 1층 102호로서 주변은 근린생활시설 및 공동주택, 단독주택, 나지 등으로 형성된
지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층건 중 1층 102호로서
외 벽: 드라이비트, 치장석마감 등
내 벽: 몰탈위 페인팅 등
창 호: 하이샷시창

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭약 12미터, 동측으로 폭약 15미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

999-2번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭 8m~10m)
(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-90호선)(접합), 중로2류(폭 15m
~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시
개발법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점
경관관리구역임.

공부와의 차이

본건의 소재지는 귀 제시목록상 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트이며, 대지권의
목적인 토지는 산하동 267-2, 283-1번지이나 ""산하동 999-2번지(준주거지역), 대지면적
888.9㎡""로 구획정리 완료되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 소재지번이 '울산 북구 산하동 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트' 이고, 대지권의 목적인 토지의 표시가 '울산 북구 산하동 267-2, 283-1'로 표시되어 있으나, '울산 북구 산하동 999-2 대 888.9㎡' 로 구획정리 완료되었고 이를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경1273 (1) 사건번호로 진행되는 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트 오션파크1동 1층102호 근린상가 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건의 감정평가액은 325,000,000원입니다. 토지 면적은 47.16㎡(약 14.27평)이며, 토지 지분은 47.15599662504219㎡(약 14.27평)입니다. 건물 면적은 72.60㎡(약 21.97평)이며, 건물 지분은 72.6㎡(약 21.97평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 등기사항전부증명서상 울산수산업협동조합으로 확인됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 산하동에 위치하며, '강동초등학교' 북동측 인근 지역에 속합니다. 주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 나지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 차량을 통한 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 물건의 서측으로는 폭 약 12미터, 동측으로는 폭 약 15미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 또한, 본 물건의 토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 규제가 적용되는 지역입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 6월 19일 접수된 울산수산업협동조합의 근저당권(금299,000,000원)입니다. 이 외에 소유권이전 등기, 대한민국 가압류(2022-07-18, 금451,452,740원), 북구(울산광역시) 압류(2023-11-06), 울산수산업협동조합의 임의경매개시결정(2025-07-14), 삼성카드 가압류(2025-08-11, 금9,321,245원), 신한카드 가압류(2025-09-26, 금4,488,050원) 등의 권리들이 등기되어 있습니다. 상기 열거된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 764,262,035원입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 현재 공실 상태로 이용 중에 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 복합적으로 형성되어 있어 상업 시설이 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 지역 내 상권 활성화에 기여할 수 있는 잠재력을 지니고 있으나, 현재 공실 상태라는 점은 상권 분석 시 중요한 고려 사항입니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 강동초등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 주거 단지가 형성되어 있습니다. 차량을 통한 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다. 건물 내에는 공동 위생 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의시설을 확보하고 있습니다.

(검색 결과, 주변 지역은 해변과 관광 시설이 발달한 지역으로, 산하동 일대에는 이마트 노브랜드 편의점, 느림보만화카페 등이 운영되고 있으며, 최근에는 불법 시설물 및 취사, 쓰레기 무단 투기 등으로 인한 환경 문제가 지적된 바 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 임대 관계가 미상이고 실제 점유 및 사용 현황에 대한 정확한 파악이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다. 또한, 등기부상 소재지번과 대지권의 목적인 토지 표시가 구획 정리 완료된 현황(산하동 999-2번지)과 차이가 있어, 이와 관련된 법률 및 행정 절차에 대한 확인이 필요합니다. 현재 공실 상태로, 공실 장기화 가능성 및 임대 시장 변동성에 대한 대비가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 산하동의 강동산하지구 도시개발사업지구 내에 위치한 근린상가로, 지역 개발에 따른 성장 가능성을 내포하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 학교 및 주거 단지가 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 지번 관련 차이, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 투자를 결정하기 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 말소기준권리 이후의 다수 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 강동산하지구 도시개발사업지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

* 접근성: 폭 12~15미터 도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 다수 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 325,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 764,262,035원으로 확인되나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며 대부분 소멸되는 권리입니다. 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 실제 입찰가 산정 시에는 상기 감정가를 기준으로 하되, 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황, 물건 상태, 주변 시세, 향후 공실 리스크 등을 종합적으로 분석하고 전문가와 상담하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.