나이스옥션 법원경매 마산 2025타경268 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함[단, 목록1-4 판넬조 판넬지붕 단층 작업실 80㎡는 멸실로 매각제외(2026.4.9. 및 2026.4.10. 감정인 사실조회회신 참조)]. 목록 4는 공부상 “경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1024외 8필지” 상에 소재하는 것으로 기재되어 있으나 합병 말소되어 목록 1, 2 지상에 소재하고, 일반건축물대장상 대지면적은 3452㎡이나, 분할로 인하여 현황 3,412㎡임. 상가건물임대차 현황서상 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. Pure text only: Yes

2. No Markdown: Yes

3. No ##, ###: Yes

4. No , *: Yes

5. No ---: Yes

6. No tables/links/backticks/code blocks: Yes

7. "최고의 입지:" example followed: Yes

8. Numerical outline (1., 1.1., 1.1.1.): Yes

9. No space in outline: Yes

10. Starts with "1.물건 기본정보": Yes

11. Required sections included: Yes (물건 기본정보, 입지조건, 권리분석, 상권분석, 생활정보, 잠재적 리스크, 종합 의견, 투자 포인트, 예상 입찰가)

12. Sub-sections for detail: Yes (e.g., 1.1, 1.2)

13. List items use *: Yes

14. Tenant masking (e.g., 김 ): Yes (will apply to individuals, not company names directly unless they are treated as personal names)

15. Tenant warning for unknown amounts: Yes (if applicable, but the current tenant has known amounts. The warning is about "대항력있는 임차인 있을 수 있음.")

16. Blank line between sections (title to title): 1 blank line. Yes.

17. Blank lines between title and body: 2 blank lines. Yes.

18. Area in ㎡ and 평: Yes

19. Apartment specific info (not applicable here): N/A

20. Hazardous facilities search: Yes

21. Masking personal info (tenant names): Yes. For "주식회사동훈테크(공동대표:유성호,유상철)", I will mask it as "주식회사동훈테크(공동대표: 유 , 유 )".

Confidence Score: 5/5

Strategizing complete. I will now generate the report.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 마산지원 2025타경268 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1023

* 용도: 공장

* 채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

* 총 면적: 3493.00㎡ (약 1056.6평)

* 지분: 토지 3493㎡ (전체)

* 제시외 면적: 0.00㎡

* 공부상 대지 면적: 3452㎡ (약 1044.2평) (일반건축물대장상)

* 현황 대지 면적: 3412㎡ (약 1032.1평) (분할로 인한 차이)

* 공부와의 차이: 목록 4(1024번지) 지상 소재로 기재되었으나 합병 말소되어 목록 1, 2 지상에 소재함. 일반건축물대장상 대지면적은 3452㎡이나, 분할로 인하여 현황 3,412㎡임.

1.3. 건물 정보

* 총 면적: 969.82㎡ (약 293.3평) (주요 건물)

* 지분: 건물 969.82㎡ (전체)

* 제시외 건물 면적: 350.60㎡ (약 106.0평)

* 주요 건물 구조: 일반철골구조, 판넬지붕 단층 공장 (주1동)

* 멸실된 제시외 건물: 목록1-4 판넬조 판넬지붕 단층 작업실 80㎡ (매각 제외, 2026.4.9. 및 2026.4.10. 감정인 사실조회회신 참조)

1.4. 매각 대상 및 조건

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 2,289,344,900원

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건이 소재한 칠원읍은 함안군의 동북쪽에 위치하며, 북쪽으로는 칠서면, 칠북면과 접하고 동남쪽으로는 창원시와 인접하고 있습니다.

* 북쪽으로 낙동강 줄기를 끼고 있으며, 창원시와도 인접하여 지리적으로 유리한 위치에 있습니다.

* 칠원읍은 과거 칠원군 지역으로 오랜 역사와 함께 발전해왔으며, 창원시 마산회원구 내서읍과 인접하여 시가지가 확장되면서 함안군 내에서 인구가 많이 증가한 지역입니다.

* 주변에 산업단지(칠서산업단지 등)가 있어 공장 및 관련 산업 시설이 다수 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본 물건지는 남해고속도로와 중부내륙고속도로가 교차하는 칠원분기점 및 칠원TG가 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 산업단지 중앙을 관통하는 국도(5호선 경남대로)를 통해 대구, 마산, 창원 등 주변 지역과의 연결이 용이합니다.

* 함안군 내 주요 도로인 5번 국도(경남대로) 인근에 위치하며, 대중교통으로는 함안군 농어촌버스 노선 및 창원시 시외버스 노선이 운행되고 있습니다. (예: 함안 버스 113-1 등)

2.3. 인접 도로 상태

* 본 물건지로 진입 가능한 도로가 인접해 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 도로 폭 및 상태는 현장 확인 필요)

* 인근 지역에는 칠원산업단지 등 산업시설이 위치하고 있어 관련 차량 통행이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 2005년 3월 19일 상속을 통해 소유권이 이전된 기록이 있으며, 이후 매매를 통해 최형규, 이광구, 아하코리아주식회사 순으로 소유권 이전이 이루어졌습니다. 2022년 2월 23일 동부산농업협동조합의 근저당권(채권액 15.6억 원)이 설정되었으며, 2025년 7월 11일 동부산농업협동조합에 의해 임의경매가 개시되었습니다. (채권액 13.4억 원)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 소유권 이전 기록 후, 2022년 2월 23일 동부산농업협동조합의 근저당권(채권액 15.6억 원)이 설정되었으며, 2025년 7월 11일 임의경매가 개시되었습니다.

* 말소기준권리: 2022년 2월 23일 설정된 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사동훈테크 (공동대표: 유 , 유 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,500,000원 (월세)

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 상가건물임대차 현황서상 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 물건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어, 경매 절차에 따라 말소기준권리 및 그 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 그러나, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금(40,000,000원)이 배당 절차를 통해 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 실제 임차인의 보증금 및 대항력 유무는 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 칠원읍은 창원시와 인접하여 창원 지역의 상업 시설 이용이 가능하며, 읍 소재지 내에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 물건지 주변은 주로 공장 및 산업단지가 위치해 있어, 대규모 상업 시설보다는 산업 활동 지원을 위한 소규모 상가나 사업체들이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 공장 밀집도 및 업종

* 함안군, 특히 칠원읍과 인근 칠서 지역에는 다수의 제조업체 및 공장이 밀집해 있습니다.

* 주요 업종으로는 금속 가공, 기계 제조업, 자동차 부품 제조업, 화학제품 제조업 등 다양하게 분포하고 있습니다.

* 이는 본 물건이 공장으로서의 입지적 메리트를 가질 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 함안군 칠원읍에는 함안군립 칠원도서관, 함안군종합사회복지관, 함안군 청소년문화의집, 함안건강생활지원센터 등 다양한 공공 및 복지 시설이 운영되고 있습니다.

* 또한, 여러 작은도서관과 지역아동센터 등이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 칠원읍 내에는 칠원초등학교, 호암초등학교, 유원초등학교, 예곡초등학교가 있어 통학이 가능합니다.

* 중등 교육 시설로는 호암중학교와 칠원중학교가 있습니다.

* 인근 창원시 마산회원구 내서읍과도 가까워 해당 지역의 교육 시설 이용도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사동훈테크가 2021년 3월 19일 전입(사업자 등록)하여 대항력이 있으며, 보증금 40,000,000원을 가지고 있습니다. 배당을 통해 보증금이 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있어, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 명세서 상 리스크

* 일부 제시외 건물 멸실: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 중, 목록1-4 판넬조 판넬지붕 단층 작업실 80㎡는 멸실되어 매각에서 제외되었습니다. [6.2]

* 공부와 현황의 불일치:

* 목록 4는 공부상 "경상남도 함안군 칠원읍 운서리 1024외 8필지"에 소재하는 것으로 기재되었으나, 합병 말소되어 현재는 목록 1, 2 지상에 소재하고 있습니다. [6.2]

* 일반건축물대장상 대지 면적은 3452㎡이나, 분할로 인해 현황 면적은 3,412㎡입니다. [6.2]

* 이러한 공부와 현황의 차이는 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

* 함안군, 특히 칠원읍 및 인근 칠서 지역에는 환경기초시설, 폐기물처리시설, 자동차 폐차장 건립 관련 논란 및 주민 반대 사례가 다수 보고되고 있습니다.

* 이러한 시설들은 악취, 환경오염 등의 우려를 야기할 수 있으며, 잠재적으로 물건지의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다만, 본 물건 소재지(운서리 1023) 주변에 직접적인 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았으나, 광범위한 함안군 지역 내에서 이러한 이슈가 존재하므로, 장기적인 관점에서 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 소재한 공장 용지 및 건물로, 일괄 매각으로 진행됩니다. 광역적으로 볼 때 남해고속도로 및 중부내륙고속도로와 인접한 교통의 요지에 위치하며, 주변에 산업단지가 발달해 있어 공장으로서의 입지적 장점을 가집니다.

등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '대항력 있는 임차인'의 존재는 잠재적 인수 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 공부상의 주소 및 면적과 현황이 불일치하는 부분이 있어, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

더불어, 함안군 지역 내 폐기물 처리 시설 및 과거 폐차장 건립 관련 논란 등 환경 이슈가 산재해 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광역 교통망 접근성: 남해고속도로, 중부내륙고속도로 등 주요 도로망과의 인접성으로 물류 이동이 용이합니다.

* 산업단지 인근 입지: 칠원 및 칠서 산업단지 등 다수의 공장 지대가 인접해 있어 관련 업종의 입지 최적화 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 공장 부지 활용: 넓은 토지 면적과 건축물, 그리고 일부 제시외 건물을 활용하여 다양한 형태의 공장 운영 또는 확장 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지속적인 개발 가능성: 함안군과 창원시의 지리적 인접성으로 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 수혜를 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

* 대항력 있는 임차인(주식회사동훈테크)의 보증금은 40,000,000원입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 관련하여, 배당 절차 진행 시 보증금 회수 가능성을 면밀히 조사해야 합니다. 만약 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 비용이 됩니다.

9.2. 입찰가 산정 고려 사항

* 감정가: 2,289,344,900원

* 채권 최고액 (근저당): 1,560,000,000원

* 경매 신청 채권액: 1,346,412,856원

* 인수 가능한 임차인 보증금: 40,000,000원 (배당 여부에 따라 변동 가능)

* 토지 총 면적: 3493.00㎡ (약 1056.6평)

* 건물 총 면적: 969.82㎡ (약 293.3평)

* 제시외 건물 면적: 350.60㎡ (약 106.0평)

* 주변 유사 공장 부지 및 건물의 시세

* 공장 용도 및 활용도에 따른 미래 가치

* 혐오시설 인근 여부 및 환경 관련 리스크

* 입찰가 산정 시, 인수 보증금(0원 또는 40,000,000원)을 고려하고, 감정가 및 시세 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 보증금 인수 가능성은 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 최종적으로 판단해야 합니다.

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