나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12126 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 107동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 '신명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제19층 제1904호로서,
외벽: 몰탈위 페인트마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 아파트 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지 주변 도로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12126 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 107동 19층1904호

용도: 아파트

감정가: 237,000,000원

토지면적: 52.22㎡ (약 15.8평)

건물면적 (전용면적): 73.17㎡ (약 22.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (경매 신청인): 한마음새마을금고

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 '신명초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 2월 5일 접수된 우리은행의 근저당권(권리금액 111,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 우리은행 근저당권(을1), 한마음새마을금고 근저당권(을2), 주택도시보증공사 가압류(갑2), 한마음새마을금고 임의경매(갑3) 등 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상인 것으로 파악됩니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 및 임대차 관계를 명확히 확인해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 용이한 지역입니다. 또한, 초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요가 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거보관소 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 신명초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 건축 정보

* 아파트명: 양산천년가더힐아파트

* 사용승인일: 2024년 1월 31일 (신축 아파트)

* 총 세대수: 625세대

* 최고층/해당층: 20층 중 19층

* 주차대수: 총 463대 (지하 18대, 지상 3대)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 거주자 점유 현황 및 임대차 계약 여부가 불확실하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년에 사용 승인된 신축 아파트로, 내부 및 외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하게 정리되어 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 또한, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋으며, 최근 실거래가를 고려할 때 현재 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공으로 최신 건축 기준 및 시설을 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실거주 및 임대 용이: 생활 편의시설 및 교통이 보통 수준이며, 아파트 수요가 있는 지역입니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 최근 실거래가(207백만원) 대비 감정가(237백만원)가 높게 책정되었으나, 입찰 시 적정가격을 산정하면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월 및 7월에 동일 면적(73.17㎡)의 16층 및 18층이 207,000,000원에 거래된 점과 감정가 237,000,000원을 고려했을 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높은 수준으로, 19층이라는 층수 이점을 고려한 가격입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.