나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1268 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 476 양산경동메르빌 103동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""범어초등학교"" 북측 인근에 위치하는 양산경동메르빌 103동 14층 1402호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되며 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물은 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 14층 1402호로서
외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형에 가까운 토지이며, 공동주택(아파트)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 4면이 도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1268 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 476 양산경동메르빌 103동 14층1402호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.68㎡ (약 14.12평)

토지지분: 46.6834㎡ (약 14.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공급면적 추정): 82.41㎡ (약 24.93평)

건물지분: 82.4109㎡ (약 24.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 전용면적 (JSON 데이터 기반): 약 67.37㎡ ~ 81.39㎡ (약 20.38평 ~ 24.62평)

1.3. 건물 정보

건물명: 양산경동메르빌 103동 14층 1402호

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 14층

사용승인일: 2013년 10월 7일

외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감

창호: 샤시창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전 및 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되는 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사동남주택 (2013-11-14)

소유권이전: 이경제 (2015-02-26)

말소기준권리: 근저당권 수협은행 (2017-02-27, 205,200,000원)

이후 권리 (모두 말소 예정):

* 근저당권: 신승경 (2024-07-26, 120,000,000원)

* 가압류: 신한카드 (2024-09-09, 31,007,548원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-09-24, 3,198,281원)

* 가압류: 남양산새마을금고 (2025-03-05, 10,530,520원)

* 임의경매개시결정: 수협은행 (2025-07-11, 156,379,440원)

등기부채권 총액: 369,936,349원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 지하주차대수 10대 (총 22대)

5.2. 교육시설

* "범어초등학교" 북측 인근 위치.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이후의 채권 총액(369,936,349원)이 감정가(258,000,000원)를 초과하므로, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 임차인 현황이 미상으로, 점유 관계 및 실제 거주자 확인이 필요합니다.

6.2. 현장 관련 리스크

제공된 자료상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 등 현장 관련 리스크는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍에 위치한 경동메르빌 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 인수할 권리가 없는 것으로 분석되며, 경매로 인한 소멸 대상입니다.

다만, 임차인 정보가 미상인 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2013년 준공된 아파트로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 범어초등학교 인근에 위치하여 학군 수요 기대.

* 지역 내 선호도 높은 중소형 평형대로 환금성 우수 예상.

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수 기회 활용 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월~6월):

* 71.86㎡ (약 21.7평) / 12층: 20,000만원

* 67.37㎡ (약 20.4평) / 18층: 18,200만원

본건의 건물면적(공급면적 추정)은 82.41㎡ (약 24.9평)이며, 전용면적은 약 75㎡ 이상으로 추정됩니다.

최근 실거래가와 본건의 14층이라는 층수, 면적을 고려할 때, 시세는 약 21,000만원 ~ 22,500만원 범위로 예상됩니다.

감정가 258,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 보수적인 접근을 통해 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 21,500만원 ~ 22,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.