나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12138 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 <태화로터리> 남동측 인근에 위치하는 지움포유 제12층 제1204호로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 15층 건물 중 12층 1204호로서,
외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서, 주상용(공동주택 및 업무시설 및 제1종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12138 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1, 지움포유 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 237,000,000원

토지 면적: 14.09㎡ (약 4.3평)

건물 면적 (전용): 61.50㎡ (약 18.6평)

건물 면적 (분양): 제공되지 않음 (전용 면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 소재하며, 태화로터리 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

토지는 자체 등고 평탄한 정방형의 토지로, 주상용(공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지하 2층/지상 15층 건물 중 12층 1204호입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접합되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리는 2025년 6월 16일 동래세무서장의 압류 등기(갑4)입니다.

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 인수되는 권리:

을구 1번의 주택임차권 (채권자: 최희수, 임대차 보증금: 250,000,000원, 전입일자: 2022년 4월 22일, 확정일자: 2022년 3월 4일)

이 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소될 권리:

말소 기준 권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

이는 소유권이전(신탁등기말소) 등기, 동래세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매, 북부산세무서장의 압류 등기 등입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 최 (전체 이름: 최희수)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 22일

확정일자: 2022년 3월 4일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 250,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 울산 남구 신정동은 태화로터리 인근으로, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

주변 아파트 단지들과 근린생활시설의 존재로 인해 기본적인 상권이 형성되어 있어, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 가치의 상승 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설 이용은 해당 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 수준에서 가능합니다.

교육 시설 관련 정보는 주변 아파트 단지들의 학군을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

의료 시설은 태화로터리 인근에 종합병원 및 다양한 병의원이 있어 접근성이 양호합니다.

행정기관으로는 남구청 등이 비교적 가까워 공공 서비스 이용도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 2억 5천만원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 보증금액(250,000,000원)은 현재 감정가(237,000,000원)보다 높은 금액입니다.

따라서, 실질적으로 본 물건을 취득하기 위해서는 낙찰가 외에 최소 250,000,000원 이상의 추가 자금이 필요하며, 이는 투자 수익률 계산에 직접적인 영향을 미칩니다.

임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은 일반적인 임대차와 다른 특이사항으로, 해당 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

강제경매 채권자인 주택도시보증공사의 채권액이 250,000,000원으로, 인수되는 임차 보증금과 동일한 금액인 점은 주목할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 아파트로, 태화로터리 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 2억 5천만원의 선순위 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 중대한 고려사항입니다.

이는 감정가를 초과하는 금액으로, 투자자 입장에서는 인수되는 보증금 전액을 상환해야 하는 부담이 있습니다.

건물 자체의 구조적 하자가 명확히 드러나지 않았으나, 임차인 보증금 인수 문제는 신중하고 면밀한 자금 계획 수립을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 울산 남구 신정동이라는 지역의 장점을 가집니다.

* 안정적 수요: 주거 밀집 지역으로 인한 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* (주의) 실질적인 투자 분석은 인수되는 보증금 250,000,000원을 반드시 고려하여 진행해야 합니다.

본 물건은 순수 투자 목적보다는, 인수되는 보증금 액수를 감안한 갭 투자 또는 실거주 목적일 경우에 더욱 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차 보증금 250,000,000원을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

현재 감정가 237,000,000원은 임차인의 보증금보다 낮으므로, 낙찰가는 최소 250,000,000원을 상회할 것으로 예상됩니다.

따라서, 실질적인 입찰가는 인수 보증금 250,000,000원을 최저선으로 보고, 주변 시세, 향후 부동산 가치 상승 여력, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이 물건의 경우, 매수인이 임차 보증금 전액을 인수함에 따라, 매수인은 인수금액 외 추가적인 이익을 얻기 어려울 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.