나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31512 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1609-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 '대구세천초등학교' 남서측 근거리에
위치하고 있으며, 주위는 '성서5차첨단산업단지'로 이어지는 광대로(세천로) 남측 일대의
'주택 및 소규모 공장지대'로서, 제조업소, 판매시설, 창고, 물류센터, 다가구주택 등으로
형성되어 있으며, 본건 동측 인근은 대단위 아파트단지, 서측 인근은 '성서5차첨단산업단
지'가 입지하고 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 북측 인근 간선도로(세천로)변으로 도보 약 7~8
분 거리에 시내버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

주변 토지와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 '주거
용건물 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 약 6m 포장도로(일부 인도)와 접하고 있고, 도로 남측으로 인도를 사
이에 두고 왕복 4차선 아스팔트포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 ""제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭
8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리
사업지구<토지구획정리사업법>""에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(2)]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 ""2013. 12. 06.""

외벽: 시멘몰탈 위 화강석 및 인조대리석 붙임, 샌드스톤 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일, 몰탈위 페인팅, 목재붙임 등 마감
바닥: 장판 등 일반바닥재 및 일부 타일, 인조대리석 등 마감
창호: 강화유리 및 새시창호

이용상태

1층: 계단실
2층: 다가구주택(5개호: 201호, 202호, 203호, 205호, 206호)
3층: 다가구주택(5개호: 301호, 302호, 303호, 305호, 306호)
4층: 다가구주택(3개호: 501호, 502호, 503호)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비(550kg/8인승), LPG가스에 의한 개별난방설비 등이 구
비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진'에서 보는 바와 같이 본건 건물 4층 및 옥상에 제시
외건물 (ㄱ),(ㄴ)이 부합되어 있음.

(ㄱ) 주택(건물 4층에 소재): 철근콘크리트조 슁글지붕 단층, 약 54.4㎡
(505호, 506호로 사용)


(ㄴ) 주택(건물 옥상에 소재): 철근콘크리트조 슁글지붕 단층, 약 127.9㎡
(601호로 사용)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
공부상 본건 건물은 토지대장상 지번 1609-9 및 1609-11이 2016.2.4.합병되어 1609-9번으로 되었는바 현재 1609-9번지에 소재하고 있음
목록2 건물 2~4층 내 발코니 부분은 건물에 포함 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31512 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 다사농업협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1609-9

토지면적: 341.00㎡ (약 103.16평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구.

1.3. 건물 정보

용도: 다가구주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2013년 12월 06일

건물면적 (본 건물): 534.32㎡ (약 161.63평)

부속 건물 (제시외/부합물): 4층 주택(약 54.4㎡) 및 옥상 주택(약 127.9㎡) 포함, 총 제시외 면적 182.30㎡ (약 55.15평)

건축물 세부 정보: 총 13가구, 승강기 1대 설치.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,476,927,460 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건 토지는 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 '대구세천초등학교' 남서측 근거리에 위치.

주위는 '성서5차첨단산업단지'로 이어지는 광대로(세천로) 남측 일대의 '주택 및 소규모 공장지대'이며, 제조업소, 판매시설, 창고, 물류센터, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

동측 인근은 대단위 아파트단지, 서측 인근은 '성서5차첨단산업단지'가 입지.

2.2. 교통상황

일반 차량 접근 가능.

북측 인근 간선도로(세천로)변에 시내버스정류장이 도보 약 7~8분 거리에 소재.

지역적 위치, 주변 도로 상태, 접근 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지 남측으로 약 6m 포장도로(일부 인도)와 접하고 있음.

도로 남측으로 인도를 사이에 두고 왕복 4차선 아스팔트포장도로가 형성되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

"제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>"에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등의 권리는 말소기준권리(2013년 5월 23일자 근저당권, 다사농업협동조합)보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금, 차임, 인수 여부)

제공된 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있음.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금은 없음.

임차인 정보 (마스킹 처리 및 주의사항 반영):

* ZHANGLUYAO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-10. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-30, 확정 2021-11-30. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-01-26. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-06, 확정 2022-07-06. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-28, 확정 2022-04-28. 대항력 없음.

* 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-11-01. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 45,000,000원, 차임 20,000원, 전입 2016-11-01, 확정 2025-06-10. 대항력 없음. (월세 임차인)

* 박 : 보증금 72,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-05-31, 확정 2022-05-09. 대항력 없음. (월세 임차인)

* 손 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-04-25. 대항력 없음.

* 염 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-28, 확정 2023-11-28. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-26, 확정 2023-08-04. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-11-22. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-05-20. 대항력 없음.

* 하 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-26, 확정 2019-07-26. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-07-02, 확정 2019-10-21. 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-06-03. 대항력 없음.

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 시설

본 건은 '성서5차첨단산업단지'와 인접해 있어, 해당 산업단지 근로자들을 대상으로 한 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 제조업소, 판매시설, 창고, 물류센터 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

동측의 대단위 아파트 단지는 배후 주거 수요를 형성하며, 서측 산업단지는 직주근접 수요를 창출합니다.

4.2. 다가구주택 임대 수요 분석 (거주민 수, 가구수)

건축물대장상 본 건물은 총 13가구로 구성되어 있어, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

산업단지 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 원룸 및 소형 주택에 대한 임대 수요는 안정적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 '대구세천초등학교'가 위치하여, 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경을 제공합니다.

주변에 중학교, 고등학교 등도 분포하여 교육 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

대구세천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 주택 및 소규모 공장지대와 함께 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (정확한 마트, 병원 등은 추가 현장 조사가 필요합니다.)

5.3. 혐오시설

주변 환경이 주택 및 소규모 공장지대, 그리고 첨단산업단지로 구성되어 있어, 일반적인 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

다만, 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. '소규모 공장지대'라는 점은 일부 소음이나 환경 오염 가능성을 내포할 수 있으나, 입주 업종에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 포함 관련

본 건물 외 4층 및 옥상에 부합된 제시외 건물(총 182.30㎡)이 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 추가적인 면적을 활용할 수 있다는 장점이 될 수 있으나, 구조적 안정성, 법적 문제(건축법상 위반 여부 등), 유지보수 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (현황 상으로는 부합물 및 종물로 평가되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 별도 확인 권장)

6.2. 건축물 노후화

건축물 사용승인일이 2013년 12월 06일로, 약 13년 정도 경과되었습니다. 신축 건물은 아니므로 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 변화 가능성

성서5차첨단산업단지 및 대규모 아파트 단지와 인접한 입지 특성상, 향후 지역 개발 방향이나 산업단지의 변화에 따라 건물의 가치나 임대 수요에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

대구광역시 달성군 다사읍 소재의 총 13가구 다가구주택으로, 토지 341㎡, 건물 534.32㎡ 및 제시외 건물 182.30㎡를 포함한 일괄매각 물건입니다. 2013년 준공된 철근콘크리트 구조 건물이며, 감정가는 14억 7천만원대입니다.

7.2. 권리상 안전성

등기부 및 임차인 현황 상, 모든 선순위 권리 및 임차인의 대항력이 말소되는 조건이므로 권리상 매우 안전한 물건입니다. 낙찰 후 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

7.3. 가격 적정성 (감정가 대비)

감정가는 14억 7천만원대로, 총 채권액(토지 및 건물 등기부채권 총액 약 13억 6천만원, 다사농협의 근저당 및 경매 신청 채권액 포함)과 비교했을 때, 담보 가치가 충분히 인정되는 수준으로 보입니다. 제시외 건물 포함으로 인한 실질 가치 상승 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

성서5차첨단산업단지와 인접하여 근로자 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

주요 도로(세천로)와 인접하여 교통이 편리하며, 대구 시내 접근성이 양호합니다.

8.2. 다가구주택으로서의 잠재력

총 13가구의 임대 호실을 보유하고 있어, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

건물에 승강기가 설치되어 있어 임대 경쟁력을 갖추고 있습니다.

8.3. 제시외 건물 포함으로 인한 추가 활용 가능성

별도로 평가된 182.30㎡ 규모의 제시외 건물(4층 및 옥상 주택)이 일괄 매각되어, 건물 전체의 실질적인 연면적 활용도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 보증금 인수액

본 건은 임차인 전원 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로, 인수 부담이 없습니다.

9.2. 유사 물건 시세 및 시장 분석

본 물건은 다가구주택으로서 13가구를 갖추고 있으며, 산업단지 인근의 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 입지를 가지고 있습니다.

총 담보 채권액 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 본 물건의 잠재적 가치를 감안한 경쟁 입찰이 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 다가구주택의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 향후 개발 계획 등 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

보수적인 관점에서, 감정가(1,476,927,460원)를 기준으로 하되, 입찰 참여자의 경쟁 정도 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

경매 컨설턴트의 전문적인 분석과 시세 조사를 통해 최종 입찰가는 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 결정될 수 있을 것으로 사료됩니다. (예: 약 13억 2천만원 ~ 16억 2천만원 범위. 단, 이는 일반적인 추정치이며, 반드시 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.)

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 임대 시세 파악, 그리고 수익률 분석을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.