나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31359 [1] 대구광역시 달서구 진천동 453 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '대구진천초등학교' 남동측 근거리에 위치하는 통칭 센트로 101동 3층 301호 단위세대로서 부근은 일반주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 근거리에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건중 3층 301호 단위세대로서
외벽:치장타일, 페인트 등 마감,
내벽:벽지 등 내장마감재 마감,
바닥:장판지 등 내장바닥재 마감,
창호:새시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 장방형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

세로 각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31359 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 진천동 453 3층301호 (도로명주소: 대구광역시 달서구 상화로15길 20)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

* 건물면적: 73.82㎡ (약 22.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치하며, '대구진천초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변으로는 일반주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 본건에는 대항력 있는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 임차인 박 은 보증금 170,000,000원, 전입일자 2021년 6월 28일, 확정일자 2021년 6월 23일로 등재되어 있습니다.

* 해당 임차권은 말소기준권리(갑4, 강제경매)보다 선순위이며, '을구 6번 주택임차권'으로 등기되어 있습니다.

* 등기부 요약에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 즉, 임차인 박 에게 배당을 통해 보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(접수일자: 2025-07-08)입니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 단지(옥산106, 옥산105, 황실103 등)의 유사 면적(약 75~77㎡) 다세대주택 실거래가는 2025년 12월 140,000,000원에서 2026년 6월 115,000,000원~128,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 이를 기준으로 본건(73.82㎡)의 단위 면적당 가격을 환산하면 약 1,530,000원에서 1,830,000원/㎡ 수준입니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현재 시장 가치를 추정하면 약 113,000,000원에서 135,000,000원 내외로 예상됩니다.

* 감정가는 177,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 대구진천초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 지역으로, 통상적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 본 보고서 작성 과정에서 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 검색은 수행하지 못했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박 의 보증금 인수 가능성입니다.

* 임차인에게 보증금 170,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 하므로 입찰 전 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 연식이 2001~2002년경으로 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 역사문화환경보존지역(3구역) 등 토지 이용 계획 및 제한 사항을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 다만, 감정가(177,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 113,000,000원~135,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 임차인 보증금 전액 변제가 순조롭게 이루어진다면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 보증금이 170,000,000원으로 높은 편이며, 이는 배당 절차에서 임차인에게 우선적으로 배분될 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 금액이 적거나 없을 수 있다는 점을 시사합니다.

* 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 시세 차이가 존재하여, 시장 가격에 근접한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 임차인 보증금 인수 위험(0원 인수 예상)과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권리 분석 및 배당표를 재확인하고, 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 본 물건에 대한 최적 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.