나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31517 [1] 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1199 대구국가산단반도유보라아이비파크 102동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 ""대구세현초등학교"" 남측 인근에 위치하는
아파트(""대구국가산단 반도유보라 아이비파크"" 102동 20층 2004호) 단위세대로서, 부근
일대는 대단위 아파트단지 및 주상용 건물, 다가구주택, 학교 등으로 형성되어 있으며
주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반
교통상황 대체로 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 중 20층 2004호 단위세대로서,
(사용승인일: 2017.01.10)
- 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 시설되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

아파트단지 북동측 및 남동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-06-20), 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2016-12-23)
(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역, 상대
보호구역(2017-02-23)(대구세현초등학교), 상대보호구역(구지중학교), 상대보호구역(구지
초등학교이전예정지), 일반산업단지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타
- 본건의 호별 위치는 현지에서 탐문 조사된 사항 등을 근거로 표시하였고, 거주인 폐문
부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감상태 등은 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인
마감상태 및 통상설비 등을 참조하였음.

- 대상 물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31517 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1199 대구국가산단반도유보라아이비파크 102동 20층 2004호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 25층 중 20층

* 사용승인일: 2017년 1월 10일

* 토지면적: 46.65㎡ (약 14.11평)

* 건물면적 (전용면적): 75.19㎡ (약 22.75평)

* 감정가: 185,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달성군 구지면 응암리에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 주상용 건물, 다가구주택, 학교 등으로 형성된 지역에 속해 있습니다. 남측 인근에 대구세현초등학교가 위치합니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대 보호구역(대구세현초등학교, 구지중학교, 구지초등학교 이전 예정지), 일반산업단지 내에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 16일 구지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 위의 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권 을6, 압류 갑7)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의 문구: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 명도 가능성을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 대구국가산단 반도유보라 아이비파크 단지는 비교적 신축 아파트 단지로, 주변에 주거 단지와 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근의 대구세현초등학교와 주변 주거 단지를 배후로 하여 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내/주변 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 아파트 단지 내 공용 시설 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 대구세현초등학교, 구지중학교, 구지초등학교(이전 예정지) 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주차: 건축물표제부상 총 1006대의 주차가 가능하여 세대당 주차 대수가 충분한 편입니다.

* 건축 연도: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 명도 관련 불확실성이 존재하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 일반산업단지 인접: 해당 지역이 일반산업단지 내에 포함되어 있어, 산업단지 운영으로 인한 환경적 요인(소음, 공해 등)이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연차의 아파트로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 반드시 필요합니다. 또한, 일반산업단지 내에 위치한다는 점도 잠재적 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 지속적인 개발 가능성: 대구국가산업단지와 연계된 지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 적정 감정가: 감정가가 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(75.19㎡)의 최근 거래가는 2026년 6월 25일 21층 물건이 172,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 유사 면적(84.9598㎡)의 경우 18층이 190,000,000원, 24층이 193,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 185,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 172,000,000원에서 193,000,000원 사이로 추정됩니다.

임차인 현황 미상이라는 리스크 요인을 감안하되, 감정가를 기준으로 하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 감정가 수준인 185,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 판단하여 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.