나이스옥션 법원경매 포항 2025타경424 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 838 한성타운 가동 6층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재‘구룡포초등학교’북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 기존 주택지대로서 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 제6층 제707호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로 남동향 하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '최철환' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경424 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지

경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 838 한성타운 가동 6층 707호

1.2. 2.용도

아파트

1.2. 3.면적

토지 지분: 55.921㎡ (약 16.9평)

건물 면적: 82.92㎡ (약 25.1평) - 분양면적 기준

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 4.건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제6층 제707호 단위세대로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시창호 마감되었습니다.

건물 사용승인일: 1992년 02월 19일

1.2. 5.감정가

45,000,000원

1.2. 6.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 '구룡포초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존 주택지대로 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 주거 지역입니다. 토지는 부정형의 남동향 하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 공동주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2019년 05월 21일 접수된 구룡포수산업협동조합의 근저당권 (을6)

총 등기부 채권액: 72,464,459원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2001-07-13, 오두년)

* 소유권 이전 (2017-05-10, 최철환)

* 근저당권 (2019-05-21, 구룡포수산업협동조합, 26,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2025-03-04, 농협은행, 24,848,991원)

* 가압류 (2025-05-09, 신한카드, 15,897,839원)

* 임의경매 개시 결정 (2025-07-07, 구룡포수산업협동조합, 23,752,819원) - 본 경매 사건

* 가압류 (2025-08-05, 한국캐피탈, 5,717,629원)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.대항력 있는 임차인 JINYINGZI

임차인: J

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 05월 09일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 해당 임차인의 권리관계는 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 구룡포수산업협동조합의 근저당권(2019.05.21.) 이하 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건은 구룡포읍 구룡포리 소재의 주거 지역에 위치하며, 주변에 구룡포초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 소규모 상가 및 기타 편의시설이 인근에 있을 것으로 예상되나, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역은 주거 생활을 위한 기본적인 편의시설을 갖추고 있을 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 구룡포초등학교: 북서측 인근 위치

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

해당 물건에는 대항력을 갖춘 임차인 J 이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 정확한 파악이 필수적이며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 '비행안전제3구역(전술)'에 해당되는 부분이 있습니다. 이는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 지역으로, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으나 현 건축물에는 직접적인 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 구룡포읍에 위치한 아파트로, 감정가는 45,000,000원입니다. 준수한 입지와 교육 시설 접근성을 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 대항력을 가진 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 명도 시 주의 깊은 접근이 필요함을 시사합니다. 권리 관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 면적을 갖춘 아파트입니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 소멸에 대한 우려가 적습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(45,000,000원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 보증금에 대한 추가 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 임차인 관련 추가 정보 확보, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.