나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10605 [1] 경상북도 경주시 내남면 덕천리 OOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 내남면 덕천리 소재 ""광석교"" 북측 근거리에 위치하는 답으로
주위는 농경지 와 농가주택이 혼재되어 있으며 환경은 보통임

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하나,대중교통사정은 다소 불편시됨

형태 및 이용상태

사각형이며, 답으로 이용중임

인접 도로상태

남측구거를 통하여 왕복 2차선 도로와 연결됨

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역 ,가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립승인지역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10605 (1)

소재지: 경상북도 경주시 내남면 덕천리 1052

용도: 답

감정가: 298,210,000원

토지면적: 2710.74㎡ (약 820평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울주새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 내남면 덕천리 소재, 광석교 북측 근거리에 위치한 농지입니다.

주위는 농경지와 농가주택이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 보입니다.

본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

남측의 구거를 통해 왕복 2차선 도로와 연결되어 있어 접근성 자체는 확보되어 있습니다.

주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 사각형의 형태를 띠고 있으며, 현재 답으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 200m) 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 제한사항이 존재합니다.

현재 등기부상 별도의 제시외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

지역 내 개발 계획이나 대규모 상업 시설, 혐오 시설 등은 본건 바로 인근에서 확인되지 않으며, 농경지 및 자연취락이 혼재된 한적한 지역으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 권리가 소멸되는 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 울주새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을4, 을5, 갑8)는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

소유권 관련 등기로는 공유자전원지분전부이전(갑4, 2023.03.17), 소유권이전(갑7, 2023.04.14, 매매) 등이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 약 290,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 및 감정평가서상 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지 및 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하므로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농업적 가치 및 향후 개발 가능성을 중심으로 평가해야 합니다.

생산관리지역으로 지정되어 있어 농업 생산 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정된 점은 향후 토지 활용 시 인허가 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 농업 관련 시설이나 지원 시설이 있다면 추가적인 가치를 평가할 수 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 이 부분에 대한 심층 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 농가나 소규모 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

병원, 대형마트 등 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 접근해야 하며, 대중교통 이용은 불편할 것으로 보입니다.

주거 환경 측면에서는 농가주택이 혼재된 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 있습니다. 이는 본건 취득 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

* 대중교통 불편: 차량이 없으면 일상생활 및 토지 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역이라는 토지 이용계획은 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 될 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 혹시 모를 미등기 임차인이나 점유자에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지는 보증금 인수 금액은 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 내남면 덕천리 소재 답으로, 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다. 토지면적은 약 820평으로 넓은 편이며, 현재 건물은 없습니다. 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 깨끗합니다. 다만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 대중교통 이용이 불편하고 토지 이용 계획상 제한사항이 있는 점은 고려해야 합니다. 전반적으로 농업 활동을 위한 부지 또는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자 목적이라면 검토해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 농지 면적: 2710.74㎡ (약 820평)의 비교적 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 농촌 환경: 조용하고 쾌적한 농촌 환경에 관심 있는 투자자에게 적합합니다.

* 생산관리지역: 농업 생산 활동 및 관련 시설 설치에 유리한 용도 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 298,210,000원입니다.

현재까지 확인된 인수 보증금은 0원이며, 임차인 현황에서도 인수 부담은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 향후 토지 활용 계획, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우 감정가 이하에서, 적극적으로는 감정가 수준 이상으로도 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.