나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경684 [1] 경상북도 울진군 근남면 행곡리 1151-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.28

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 경량철골구조 징크판넬지붕 단층건으로서,
(사용승인일 : 2023.03.06)
외벽 : 징크판넬 등 마감,
내벽 : 징크판넬 등 마감,
바닥 : 바닥재 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

가) 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기타설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(기호 ㉠, ㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기 타 : 없음.

물건 비고

제시외 건물 포함
본건 건물을 위한 법정지상권의 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영덕지원 2025타경684 (1)

* 소재지: 경상북도 울진군 근남면 행곡리 1151-13

* 물건종별: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물현황도상)

* 감정가: 56,959,400원

* 토지 면적: 368㎡ (건축물대장상, 본건 매각 대상 아님)

* 건물 면적: 62.12㎡ (약 18.8평)

* 제시외 건물 면적: 15.40㎡ (약 4.7평)

* 총 건물 면적 (토지 면적 제외): 77.52㎡ (약 23.4평)

* 건물 구조: 경량철골구조 징크판넬지붕 단층건

* 사용승인일: 2023년 03월 06일

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO (등기부상 근저당 및 임의경매 채권자는 이종하)

2. 입지조건

* 소재지 경상북도 울진군 근남면 행곡리는 동해안에 인접하며, 자연경관이 뛰어난 지역입니다.

* 인근에 새마을운동테마공원, 민물고기연구센터 등 공공시설 및 관광지가 위치하고 있습니다.

* 국도 7호선과의 접근성이 양호하여 인근 도시 및 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

* 건물은 신축된 지 얼마 되지 않아 비교적 양호한 상태일 것으로 추정됩니다.

3. 권리분석

* 소유권보존: 이성희 (2023.04.19)

* 근저당: 이종하 (250,000,000원, 2025.01.17) - 말소기준권리

* 임의경매: 이종하 (250,000,000원, 2025.07.15, 사건번호: 2025타경684 (1))

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 법정지상권: 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 울진군 근남면 행곡리는 주로 전원적인 주거 및 관광 관련 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

* 인근에 성류굴, 불영계곡, 금강소나무숲길 등 관광자원이 풍부하여 관광객 수요가 예상됩니다.

* 제2종근린생활시설로서, 지역 주민을 위한 편의시설 또는 관광객 대상 서비스 시설로 활용될 수 있습니다.

* 다만, 해당 지역의 구체적인 상권 활성화 정도나 경쟁 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 본건 주변에는 새마을운동테마공원, 민물고기연구센터, 국립울진해양과학관 등이 있어 다양한 문화 및 체험 활동이 가능합니다.

* 울진군 내 왕피천, 불영계곡 등 자연 휴양지가 많아 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 의료시설, 교육시설 등 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 울진읍내와의 근접성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 토지 소유권과의 관계가 불분명하여 추후 토지 소유주와의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크입니다.

* 건물만 매각: 토지가 매각 대상에서 제외되었으므로, 건물 소유주가 토지를 사용할 권리가 있는지 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(기호 ㉠, ㉡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 효력, 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 신축 건물 감가상각: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 감정가와 실제 시장 가치 간의 차이, 향후 감가상각 등을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 건물로, 외관상 양호할 것으로 예상됩니다. 특히 울진군의 풍부한 관광 자원과 연계될 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 건물만 매각되는 물건으로, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 토지 사용에 대한 권리 관계를 명확히 하지 않으면 향후 심각한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 제시외 건물 포함 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 즉시 사용 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

* 관광지 인근: 주변의 다양한 관광 자원과 연계한 사업(숙박, 체험, 판매 등) 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 가능성: 법정지상권 리스크로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 이를 극복할 경우 상대적으로 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 56,959,400원입니다. 예상 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 토지 사용 가능성, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법정지상권 문제가 해결되지 않은 상태에서는 감정가 이하 또는 신중한 접근이 권장됩니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 법정지상권 관련 실체적 진술 등을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.