나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8547 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 664-2 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 만촌동 소재 '대구중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 일반주택, 아파트단지 및 노선상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사지대 자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 주택건부지 및 일부 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 지목은 '대' 이나, 일부 현황 '도로' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타사항: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층건으로서 외벽: 몰탈위 페인트 및 적벽돌 쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 모노륨 및 타일 등 마감, 창호: 새시창 마감입니다. (ㄱ) 기존벽체위 판넬지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인트 및 적벽돌 쌓기 등 마감, 창호: 새시창 마감입니다. (ㄴ) 조적조 스라브지붕 단층건으로서 외,내벽: 몰탈위 페인트 마감입니다. (ㄷ) 경량철골조 폴리카보네이트지붕 2층 소재건으로서 외,내벽: 유리 및 아크릴보드 마감입니다. (ㄹ) 조적조 스레트지붕 2층 소재건으로서 외,내벽: 몰탈위 페인트 마감입니다. (ㅁ) 판넬조 판넬지붕 옥상 소재건으로서 외,내벽: 판넬 마감입니다. (ㅂ) 조적조 스라브지붕 단층건으로서 외,내벽: 몰탈위 페인트 마감입니다.

이용상태

(가): 단독주택 (ㄱ): 다용도실 (ㄴ): 창고 (ㄷ): 현관 (ㄹ): 보일러실 (ㅁ): 창고 (ㅂ): 변소

설비내역

(가)건물은 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㅂ)이 소재합니다.

공부와의 차이

귀 제시목록상 (가)건물의 용도는 '다세대주택' 이나, 실제 '단독주택' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타사항: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1 공부상 다세대주택이나 실제 단독주택
목록2 일부가 현황 도로
소유자들로부터 임차인 전재동에 대하여 무상거주사실확인서 및 건물인도확약서(2025.12.26.)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8547 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 664-2

* 용도: 공부상 다세대주택, 실제 단독주택

* 감정가: 390,569,040원

* 토지면적: 159.00㎡ (약 48.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 125.26㎡ (약 37.9평)

* 건물 제시외면적: 32.90㎡ (약 9.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 이

* 건축물 준공일: 1987년 4월 22일 (건축물표제부 기준)

* 특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는 임차인 존재, 일괄매각, 제시외 건물 포함. 공부상 다세대주택이나 실제로는 단독주택으로 이용 중이며, 토지 일부는 현황 도로로 이용 중입니다. 소유자로부터 임차인 전재동에 대한 무상거주사실확인서 및 건물인도확약서(2025.12.26.)가 제출되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '대구중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 일반 주택, 아파트 단지, 노선 상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 서측 하향 완경사 지대에 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주택의 건부지로 이용되고 있으며 일부는 현황 도로로 사용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전 제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매입니다.

* 말소기준권리: 2021년 10월 19일 접수된 근저당권(박원근외 1명, 금80,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않아, 낙찰자는 인수되는 권리가 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전재동

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-04-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 전재동은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원입니다. 소유자로부터 무상거주사실확인서 및 건물인도확약서(2025.12.26.)가 제출된 점은 긍정적이나, 해당 확인서 및 확약서의 법적 효력과 실제 인도 이행 여부는 반드시 현장 확인 및 법률 전문가 검토를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 80,000,000원

4. 상권분석

* 위치: 대구광역시 수성구 만촌동은 지역 내에서 선호도가 높은 주거 지역 중 하나입니다.

* 주변 환경: 본건은 대구중앙초등학교 인근에 위치하며, 일반 주택 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 특이사항: 해당 지역은 학군이 양호하고 주거 환경이 안정적인 편으로, 단독주택 및 다세대주택 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대구중앙초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 노선 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 낙찰 후에도 다른 공유자들과의 지분 관련 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 전재동은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 무상거주확인서 및 인도확약서가 제출되었습니다. 그러나 이에 대한 법적 효력 및 실제 인도 이행 여부는 반드시 철저한 검증이 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 용도는 다세대주택이나 실제로는 단독주택으로 이용 중이며, 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있어 정확한 현황 조사 및 확인이 요구됩니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 목록에 포함되지 않은 제시외 건물들이 매각에 포함되므로, 이에 대한 추가적인 관리 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1987년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전구역 등 일부 지역의 제한 사항은 향후 토지 이용 및 건축 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구 수성구 만촌동의 주거지역에 위치한 공유물분할 경매 물건입니다. 대구중앙초등학교 인근이라는 교육 환경의 이점과 버스정류장 인접으로 인한 교통 편의성은 긍정적입니다. 하지만 공유물분할 경매라는 특성, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지 일부의 도로 현황, 그리고 제시외 건물 포함 매각 등은 신중한 접근을 요구합니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 0원에 무상거주 및 인도확약서를 제출한 상황은 명도 관련 리스크를 줄여줄 수 있으나, 이에 대한 법적 검증은 필수적입니다. 건물의 노후도와 제한적인 토지 이용 가능성 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 가치: 대구의 명문 학군으로 잘 알려진 수성구 만촌동에 위치하여 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 예상 입찰가 산정 필요)

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 거래, 전용면적 58.96㎡ ~ 71.57㎡)는 본건(1987년 준공, 건물 연면적 125.26㎡)과 건축 연도 및 규모 면에서 차이가 있습니다. 최근 매매 사례의 평당 시세가 약 506만원에서 1050만원으로 넓은 편차를 보이며, 본 건의 토지 감정가 기준 평당 약 812만원을 고려할 때, 감정가 390,569,040원은 토지 가치를 반영한 수준으로 판단됩니다.

건물의 노후도, 공유물분할 경매의 복잡성, 임차인과의 인도확약서 검증 필요성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최소 입찰가: 290,000,000원

* 적정 입찰가: 310,000,000원

* 최고 입찰가: 330,000,000원 (현장 조사 및 법률 전문가 검토 후 최종 결정)

주변에 중대한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.