나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12016 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1805 아산테크노밸리이지더원8단지 810동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 ‘염작초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 중소규모의 공장 등으로 형성된 신시가지 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트) 경사지붕 19층 중 1층 102호로서 사용승인일은 2017년 12월 5일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 방송설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 북측과 서측으로 노폭 약 15m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로3류(폭 8m미만)(2013-7-16)(소로3-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-21)(중로1-10)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-7-16)(중로1-5)(접합)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(2021-7-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 일반산업단지(아산테크노밸리)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(최후 임대차보증금 2억원, 전입일자 2020.01.20. 최초확정일자 2020.01.31.)이 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
2. 2024.06.27. 접수제43020호 케이비캐피탈 주식회사
명의의 가압류는 파산선고로 실효됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12016 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1805, 아산테크노밸리이지더원8단지 810동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 44.51㎡ (약 13.47평)

건물 면적: 65.97㎡ (약 19.96평)

매각 대상: 구분건물 (아파트)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파산자 (채권 총액: 10,378,445원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 ‘염작초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 중소규모의 공장 등으로 형성된 신시가지 주택지대입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본 단지는 북측과 서측으로 노폭 약 15m 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리)으로 지정되어 있으며, 소로, 중로에 접하고 있습니다.

* 인근 지역 개발: 아산테크노밸리 일반산업단지와 인접하여 주거 및 산업 활동이 복합된 지역 특성을 보입니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2025년 7월 9일 접수된 파산자 명의의 임의경매 개시 결정 (말소 기준 권리)

* 주요 권리 사항:

* 대항력 있는 임차인: 조성권 (임차인)

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2020년 1월 20일

* 확정일자: 2020년 1월 31일

* 배당 신고일자: 2025년 7월 21일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 가압류 (케이비캐피탈): 2024년 6월 27일 접수된 케이비캐피탈 주식회사 명의의 가압류는 파산 선고로 인해 실효되었습니다. (매수인이 인수하지 않음)

* 등기부 요약:

* 갑2: 김진수 (2018.03.16 소유권이전)

* 갑4: 송귀영 (2019.01.11 소유권이전, 매매 188,000,000원)

* 갑5: 케이비캐피탈 (2024.06.27 가압류, 10,378,445원, 파산선고로 실효)

* 갑7: 파산자 (2025.07.09 임의경매, 말소기준권리)

* 총 채권액 (말소기준권리 외): 10,378,445원 (케이비캐피탈 가압류 금액, 현재 실효)

4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 아산테크노밸리 일반산업단지와 연계된 신시가지 주택지대입니다.

* 단지 규모: 아산테크노밸리이지더원8단지는 총 14개 동, 934세대로 구성되어 있습니다.

* 편의 및 복리시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 기반 시설: 염작초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 인근 산업시설: 중소규모 공장 및 일반산업단지가 인접해 있어, 직주근접 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지로 정비된 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 생활 편의: 단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 학교(염작초등학교) 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 아파트와 공장이 혼재된 신시가지 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 부담: 2억원 보증금의 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다. 이는 인수 금액에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 산업단지 인접: 중소규모 공장 및 산업단지가 인접해 있어, 소음, 진동, 악취 등의 환경적 영향이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 사전 조사가 필요합니다.

* 신시가지 특성: 개발 초기 단계이거나 배후 수요 대비 공급 물량에 따라 향후 가격 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산테크노밸리 내에 위치한 아파트로, 신시가지로서의 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 2억원의 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 인근 산업단지로 인한 환경적 요인도 고려해야 합니다. 형식적 경매로 진행되나, 임차인 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 아산테크노밸리 개발 수혜 기대: 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력 보유.

* 정비된 아파트 단지: 비교적 최근에 건축(2017년 사용승인)된 단지로, 일반적인 아파트의 주거 편의성 제공.

* 인근 산업단지 직주근접 수요: 산업단지 근로자들의 주거 수요를 확보할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 222,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(65.9698㎡)의 6층 물건이 2026년 6월 8일에 228,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 2억원 중 잔액 인수 가능성을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 판단할 때, 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 인수 보증금 2억원에 대한 배당 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 보증금 중 상당 부분이 배당되지 않을 경우, 실질적인 취득 원가는 감정가 또는 최근 실거래가보다 높아질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.