나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11842 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 788 한성필하우스 706동 3층306호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11842 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 788 한성필하우스 706동 3층306호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경11842 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 788 한성필하우스 706동 3층306호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 142,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11842 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 788 한성필하우스 706동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOO

채권자: 이OO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물면적: 59.98㎡

토지면적: 38.29㎡

사용승인일: 2004년 6월 22일

층수: 14층 중 3층

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

이용상태: 아파트 (침실3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)

설비내역: 급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지: 천안 불당동 대규모 아파트 지대

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘천안서당초등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트지대로 형성되어 있어 주거 선호도가 높은 지역에 해당합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 사항

대상 부지는 사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트 건부지입니다.

토지이용계획상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구)에 속합니다.

또한, 천안서당초등학교, 불당중학교, 천안월봉고등학교 등의 상대 및 절대보호구역에 해당되어 교육환경이 양호하게 관리되고 있습니다.

3. 생활정보 및 주거 편의성

3.1. 교통 및 도로 접근성

본 단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

단지는 북측으로 중로(폭 15m~20m)에, 동측과 남측으로 소로(폭 8m 미만)에 접하고 있으며 단지 내 도로와 연계되어 있습니다.

3.2. 건물 및 설비 상태

건물은 철근콘크리트조로 2004년에 사용 승인되었으며, 현재 아파트로 이용 중입니다. 내외부 상태는 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 타일, 알루미늄새시 이중창 등으로 되어 있습니다.

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

4. 권리분석 및 리스크 진단

4.1. 권리 관계 개요

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 제공된 정보상 소유자 및 채무자가 동일하므로 일반적인 강제경매의 진행 절차를 따를 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크: 임차권등기 인수 가능성

가장 중요한 주의사항은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재한다는 점입니다.

- 임차권등기(을구 9번) 보증금: 240,000,000원

- 전입일자: 2021.11.08.

- 확정일자: 2021.10.20.

이 임차보증금(240,000,000원)이 배당 절차에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 낙찰자(매수인)가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 감정가(203,000,000원)보다 임차보증금이 높으므로, 정확한 선순위 채권 분석과 배당 가능성을 철저히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5. 상권분석 및 시장성 평가

5.1. 주거지 기반의 안정적 상권

본건 주위는 대규모 아파트 지대가 밀집되어 있어 주거를 기반으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

‘천안서당초등학교’ 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 및 교육 관련 시설의 이용이 용이하며, 실수요자 측면에서 높은 시장성을 가집니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동이라는 우수한 입지에 위치하며, 생활 편의 시설 및 교육 환경이 양호한 아파트입니다.

다만, 감정가(203,000,000원)를 상회하는 금액의 대항력 있는 임차보증금(240,000,000원)이 존재하므로, 매각 가격이 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 입찰 시에는 인수하게 될 임차보증금 잔액을 고려하여 실제 투자 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 우수한 교육 환경: 초, 중, 고등학교 보호구역 내에 위치하여 학군 수요가 높습니다.

2. 불당동 주거 선호도: 대규모 아파트 지대 내에 위치하여 향후 환금성 및 실거주 가치가 높습니다.

3. 명확한 권리 리스크: 리스크 요인(임차권등기 인수)이 명확하므로, 이에 대한 정확한 분석과 예측을 통해 입찰가를 낮게 설정하여 낙찰받는다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4. 실거주 적합: 아파트로 이용 중이며, 기본적인 설비가 완비되어 있어 실거주 용도로 접근하기에 용이합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계