나이스옥션 법원경매 천안 2025타경610 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 59-3 근린시설 경매

매각기일: 2026-03-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경610 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 59-3 근린시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경610 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 서부대로 261 양정학원 | 감정가: 2,019,170,560원 | 최저가: 1,413,419,000원 | 용도: 근린시설

1. 천안지원 2025타경610 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경610 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 59-3

용도: 근린생활시설

감정가: 2,019,170,560원

토지면적: 297.00㎡ (약 90평)

건물면적: 829.67㎡ (약 251평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 천OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 소재하며, '천안신방중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상가와 공동주택이 혼재된 노선상가지대로, 지역 내 생활 편의시설 및 유동인구 확보가 용이한 입지입니다.

차량 접근성이 우수하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

특히, 건물의 동측으로는 왕복 8차선 아스콘 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로서, (철근)콘크리트지붕으로 마감되었습니다.

외벽은 석재 붙임 및 외단열재로 마감되었으며, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 일부 인테리어 및 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

건물은 1층에 2개의 점포(인디자인, 히트)로 이용 중이며, 2층부터 5층까지는 사무실, 지하에는 창고로 활용되고 있어 다양한 용도의 수익 창출이 가능한 근린생활시설입니다.

기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 배당받지 못한 부분에 대하여 매수인이 이를 인수해야 하므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석과 추가적인 자금 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계는 현장 사정상 정확한 확인이 어려웠으므로, 인수되는 임차인의 계약 내용 및 보증금 규모 등을 세부적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 신방동은 상가와 공동주택이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부하며 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1층의 점포와 상층부의 사무실로 구성된 건물은 다양한 업종의 소매점, 서비스업, 사무실 등으로 임대하여 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

대로변에 인접한 뛰어난 가시성과 접근성은 상가로서의 경쟁력을 높여주는 요소입니다.

1.6. 생활정보

인근에 천안신방중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

상가 밀집 지역에 속해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 주차 문제입니다. 설계상 기계식 주차 6대 공간이 확보되어야 하나, 실제로는 노상 주차 2대만 사용 가능하여 차량 이용 고객이나 입주자들에게 불편을 초래할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 추가적인 투자 비용 발생의 위험이 있습니다.

임대 관계 확인이 불가하여 현재의 정확한 임대 현황 및 수익률 예측에 어려움이 있습니다.

검색 결과, 인근 지역에서 악취 문제에 대한 주민들의 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경 변화 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

1.8. 투자 포인트

대로변에 위치하여 높은 가시성과 우수한 접근성을 자랑합니다.

토지와 건물 일괄 매각으로, 향후 건물 활용 및 재건축 시 유리한 조건을 가집니다.

근린생활시설로서 1층 점포 및 상층부 사무실 활용을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동의 대로변에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 교통 접근성과 형성된 상권을 바탕으로 임대 수익 창출 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 주차 공간 부족 문제와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

따라서, 철저한 권리 분석, 현장 답사를 통한 정확한 임대 현황 파악, 그리고 주차 문제 해결 방안 등을 종합적으로 검토하신 후 신중하게 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계