나이스옥션 법원경매 천안 2025타경587 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘갤러리아백화점 센터시티점’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 지하2층 지상1층 건물 내 지1층비119호, 지1층비120호로서
(사용승인일: 2019.04.19)
- 외벽: 석재류 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
- 창호: 새시창호임

이용상태

기호(1,2) 공히 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 옥내외 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 남 하향 완경사지로서 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 노외주차장(탕10), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-05-11)(탕15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕29)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경587 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 익산신용협동조합

2. 2.

소재지 및 건물정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비119호

건물명칭: (해당 정보 없음)

토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(일반음식점)) (건축물대장상: 자동차관련시설 주차장, 제1종ㆍ 제2종근린생활시설, 노외주차장)

사용승인일: 2019년 04월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 3.

평가금액

감정가: 392,000,000원

2. 4.

기타 기본정보

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘갤러리아백화점 센터시티점’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

3. 2.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통입니다.

3. 3.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접하고 있습니다.

3. 4.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 노외주차장(탕10), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-05-11)(탕15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕29)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중점경관관리구역입니다.

3. 5.

주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다.

4.

권리분석

4. 1.

권리 현황

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2024-03-25)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2024-03-25)

* 박효숙의 근저당권 (접수일자: 2024-03-25)

* 최외순의 가압류 (접수일자: 2024-03-25)

* 익산신용협동조합의 임의경매개시결정 (접수일자: 2025-07-08)

4. 2.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

4. 3.

총 채권액

등기부채권 총액: 681,511,560원

4. 4.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

5.

상권분석

5. 1.

건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 판넬지붕 지하2층 지상1층 건물 내 지하1층 B119호입니다.

외벽은 석재류 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.

건물은 2019년 4월 19일에 사용 승인되었습니다.

5. 2.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실입니다.

5. 3.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 옥내외 주차장 설비 등이 되어 있습니다.

5. 4.

상권 특징

* 갤러리아백화점 센터시티점 인근으로 유동인구가 많은 상업지역에 속합니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 일반음식점 등 근린생활시설의 배후 수요가 존재합니다.

* 대로변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

6.

생활정보

6. 1.

주변 편의시설

* 갤러리아백화점 센터시티점 등 대형 쇼핑 시설 인접

* 다수의 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집

6. 2.

교통 및 접근성

* 도보권 내 시내버스 정류장 위치

* 차량 진출입 용이, 간선도로 접근성 우수

7.

잠재적 리스크

7. 1.

공실 위험

* 본 물건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 임대 시 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 2.

높은 채권 총액

* 등기부 상 채권 총액(681,511,560원)이 감정가(392,000,000원)를 크게 초과하고 있어, 경매 진행 및 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 3.

건축물 용도 제한

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 철도보호지구 등 복합적인 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 4.

임대차 관계 불확실성

* 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

8.

종합 의견

본건은 천안시 불당동의 갤러리아백화점 인근에 위치한 신축(2019년 준공) 상가 물건입니다. 주변 아파트 단지의 배후 수요와 우수한 교통 접근성을 바탕으로 잠재적 가치를 가지고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 다양한 토지이용계획에 따른 개발 제한 가능성 등을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임대차 관계의 불확실성 또한 명도 과정에서 추가적인 리스크가 될 수 있습니다.

9.

투자 포인트

* 준신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 상가 건물입니다.

* 주요 상권 인접: 갤러리아백화점 센터시티점과 가까워 상업 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

* 탄탄한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인해 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 양호한 도로 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근이 편리합니다.

10.

예상 입찰가

예상 입찰가는 개인의 투자 목적, 자금 계획, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수할 임차 보증금이 없으므로, 감정가 392,000,000원을 기준으로 하되, 상기 제시된 리스크 요인(공실, 높은 채권액, 용도 제한 등)을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임대 가능성 분석, 명도 예상 비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.