나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502959 [1] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 업무용 및 상업용빌딩이 주를 이루며, 후면으로 음식점 등 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 중 제1층 제101호 외 3개호로서,


외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로서 일부 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 광대로변, 북측으로 포장도로에 각각 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31) , 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구)
,중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>,중점경관관리
구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에
의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람.
2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502959 (1)

소재지: 대전광역시 서구 계백로 1181 (도안동), 미르빌딩 1층 101호

건물명: 미르빌딩

용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 노유자시설)

감정가: 2,320,000,000원

토지면적: 48.92㎡ (약 14.8평)

건물면적: 173.51㎡ (약 52.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

총 채권액 (등기부채권): 7,080,000,000원

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역

건축물 개요:

총 층수: 지상 9층, 지하 2층

건축구조: 철근콘크리트구조 (평슬래브 지붕)

외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감

창호: 샷시창호

승강기: 승용 승강기 2대

주차: 기계식 주차 32대 (실내 30대, 실외 2대)

건축 허가일: 2021.05.31

사용 승인일: 2022.10.31

총 연면적: 5555.91㎡ (약 1680.7평)

대지면적: 953㎡ (약 288.3평)

건축면적: 591.82㎡ (약 179.0평)

특이사항: 공동담보 경매

3. 입지조건

1.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, "가수원네거리" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 대로변을 따라 업무용 및 상업용 빌딩들이 주를 이루고 있으며, 그 이면으로는 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 교통 상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 시내외 이동이 수월한 교통 요충지에 위치합니다.

1.3. 토지 및 도로 조건

본 토지는 장방형의 평탄한 지형으로 현재 상업용 건물이 들어서 있습니다. 남측으로는 광대로변에 접해 있으며, 북측으로는 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 매우 우수합니다.

4. 권리분석

1.4. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 4,881,600,000원)입니다. 이 기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권보존: 주식회사 미르모터스코리아 (2022-12-20)

* 소유권이전: 김권 외 1명 (2023-11-30, 매매 2,490,000,000원)

* 근저당권 (말소기준권리): 농협은행주식회사 (2023-11-30, 4,881,600,000원)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2023-11-30, 2,078,400,000원)

* 근저당권 (공동담보): 하나은행 (2025-02-25, 120,000,000원)

* 임의경매개시결정: 농협은행주식회사 (2025-07-15, 6,024,159,783원)

* 압류: 서구(대전광역시) (2025-12-10, 2025-12-10, 2026-04-16, 2026-04-16)

* 압류: 서대전세무서장 (2026-04-27)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 현재 등기사항에 명시된 지상권이 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

1.5. 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 명확한 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않았습니다. 따라서 입찰 전 해당 물건의 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

5. 상권분석

1.6. 주변 상권 현황

본 물건이 소재한 대전광역시 서구 계백로 1181 일대는 대규모 상업 및 업무지구로 활발한 유동인구를 자랑합니다. 가수원네거리 인근은 상업시설 밀집 지역으로, 다양한 업종의 상가들이 성업 중이며, 배후 주거단지 또한 잘 형성되어 있어 안정적인 소비 수요가 뒷받침됩니다. 대로변에 위치하여 광고 효과가 높고 접근성이 뛰어나 신규 입점 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.7. 상권 발전 가능성

도안 신도시 개발 사업지구 내에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 상권의 지속적인 성장 가능성이 높습니다. 교통 인프라 확충 및 주변 개발 계획에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

6. 생활정보

1.8. 생활 편의 시설

본 물건 인근으로는 다양한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 각종 금융기관, 병원, 다수의 음식점 및 쇼핑시설 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 대전 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.9. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

1.10. 공실 가능성

현재 이용상태 조사 결과, 본 물건은 근린생활시설로 사용 중이며 일부 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 공실 장기화 시 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 적극적인 임차인 확보 전략이 필요합니다.

1.11. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임 또한 확인되지 않아 실제 점유자 인수 시 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 임대차 현황 및 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.12. 감정평가 시 재확인 필요

감정평가서에 명시된 바와 같이, 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부에 의거하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 물건 상태, 이용 현황, 임대차 관계 등은 경매 참여자가 직접 재확인해야 할 필요성이 있습니다.

1.13. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

1.14. 종합 평가

본 물건은 대전광역시 서구의 핵심 상업 지역에 위치하며, 대로변에 접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나고, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 기본적인 가치는 높다고 판단됩니다. 철근콘크리트 구조의 현대적인 건물로 물리적 상태도 양호한 편입니다. 다만, 일부 공실 상태이며 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 면밀히 파악하고, 시장 상황에 맞는 전략을 수립한다면 안정적인 수익 창출이 가능한 물건으로 평가됩니다.

9. 투자 포인트

1.15. 투자가치

* 대로변 코너에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수한 입지

* 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 활성화된 상권

* 대전 신도시 개발 지역 내 위치하여 향후 미래 가치 상승 기대

* 철근콘크리트 구조의 현대적 건물로 관리 상태 양호 예상

* 대중교통 및 도로망 접근성이 뛰어나 임차인 확보 용이

10. 예상 입찰가

1.16. 적정 입찰가 산정

본 건의 감정가는 2,320,000,000원입니다. 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가 산정에 임하면 됩니다. 다만, 공실 및 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인과 현재 시장 상황, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상권 분석, 전문가의 의견이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.