나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502912 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층1514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재‘한국토지주택공사 세종특별본부’동측 인근에 위치하며, 주변은 공원, 상업용 및 업무용빌딩, 청사 등으로 형성된 신도시 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 15층 1514호로서,
(사용승인 : 2014.08.19.)
외 벽 : 복합판넬 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이고, 상업용 및 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

물건 비고

- 대항력 있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨
- 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024. 8. 12. 접수 제56094호)는 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502912 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 648, 2차푸르지오시티 15층 1514호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

건물면적: 21.92㎡ (약 6.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

- 사용승인일: 2014.08.19.

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

- 층수: 지하 4층 ~ 지상 17층

- 해당 호수: 15층 1514호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 어진동 소재 '한국토지주택공사 세종특별본부' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공원, 상업용 및 업무용 빌딩, 관공서 등이 밀집된 신도시 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류 및 중로3류와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

* 인접 도로상태

남서측 및 북동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

압류 (세종세무서장, 2024.07.04.)

* 기타 권리사항:

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (말소됨)

- 소유권 이전 (2020.07.30, 매매)

- 주택임차권 (김동하, 2024.08.12. 접수)

* 임차인: 김동하 (김 )

* 보증금: 85,000,000원

* 전입일자: 2022.08.03.

* 확정일자: 2022.07.27.

* 대항력: 있음

* 등기부 요약상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리관계입니다.

* 총 인수 보증금: 85,000,000원 (김동하 임차보증금)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성:

세종시의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 관련 기관 종사자 및 상주 인구를 중심으로 한 배후 수요가 풍부합니다.

* 최근 매매 시세 분석 (21.92㎡ 기준):

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 면적(21.92㎡)의 오피스텔은 2026년 5월 6,600만원, 2026년 7월 6,500만원에 거래되었습니다. 이를 종합하면, 현재 해당 면적의 시세는 약 6,500만원 ~ 6,600만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

한국토지주택공사 세종특별본부를 비롯하여 정부기관 및 다수의 업무/상업 시설이 밀집해 있습니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 조성합니다.

* 편의시설:

간선도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 통상적인 검색 결과, 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 임차인 김동하(김 )의 보증금 8,500만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 8,500만원을 추가로 부담해야 함을 의미하며, 총 실투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 명도 저항 가능성:

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간, 비용, 혹은 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성:

부동산 시장 전반의 침체나 지역 내 공급량 증가 등의 요인으로 인해 향후 자산 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 업무지구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 8,500만원에 달하는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 실제 총 투입 비용을 면밀히 계산하여 접근해야 합니다. 현재 시세와 비교할 때, 인수해야 할 보증금을 고려하면 투자 수익률 분석이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지구 내 핵심 위치.

* 정부기관 및 업무 시설 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요.

* 세종시 신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 (21.92㎡ 기준): 약 6,500만원 ~ 6,600만원

* 감정가: 8,300만원

* 인수 보증금: 8,500만원 (매수인이 인수)

최근 실거래가를 고려했을 때, 물건 자체의 가치는 약 6,500만원 수준으로 판단됩니다. 그러나 본 물건은 8,500만원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 (입찰가 + 8,500만원)이 됩니다.

만약 총 지출 비용을 시장가(6,500만원) 수준으로 맞추려면, 입찰가는 6,500만원 - 8,500만원 = -2,000만원이 되어야 하므로 현실적으로 불가능합니다. 따라서, 본 물건은 임차보증금 인수 부담으로 인해 보수적인 접근이 필수적입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 물건 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 6,500만원

*주의: 상기 입찰가는 물건 자체의 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 총 지출 비용에는 8,500만원의 임차보증금 인수 비용이 별도로 추가됨을 반드시 유념해야 합니다. 총 지출 비용이 시장 가격 대비 현저히 높아질 수 있으므로, 신중한 판단이 요구됩니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.