나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20769 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 반계리 1084-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문박읍 반계리 소재 '반계초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 공장 및 물류센터 등으로 형성된 국도주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 평장리 소재 '안골마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농가주택, 과수원 및 전 등으로 형성된 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 농업용 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 정도임.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북향의 부정형 완경사지로서 전(대부분 휴경지)으로 이용 중임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 열결됨.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차선과 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접하나 북서측 도로보다 약 2~3m 저지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 265㎡ 중 북쪽부분 송전선하부지 110㎡에 대하여 임차권이 설정되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 공부상 답이나 현황은 전이며, 일부는 송전선 하부지(110㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20769 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOO

관할법원: 춘천지방법원 원주지원

매각대상: 토지매각

감정가: 50,615,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 반계리 1084-2

용도: 답 (공부상) / 전 (현황)

토지면적: 265.00㎡ (약 80.16평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역

1.3. 감정평가 요약

본건 토지는 강원특별자치도 원주시 문막읍 반계리 소재 '반계초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 공장 및 물류센터 등으로 형성된 국도 주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임. 농업용 차량의 접근은 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 편임. 북향의 부정형 완경사지로서 대부분 휴경지인 전으로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 원주시 문막읍 반계리 '반계초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 공장, 물류센터 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

농업용 차량의 접근은 용이하나, 버스 노선 및 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

부정형의 완경사지로 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중이며, 일부(110㎡)는 송전선 하부지로 확인됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 6월 5일 엘에스엠트론주식회사 근저당권 (금 350,000,000원)

선순위 임차권: 2000년 7월 12일 한국전력공사 임차권 설정 (을1) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

그 외 권리: 소유권 이전 (최명순 1975년, 이상대 2006년), 가압류 (강원신용보증재단, 신용보증기금, 신한은행), 근저당권 (김규식) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국전력공사

보증금: 0원

차임: 892,650원

대항력: 없음

비고: 등기부상 임차권이 설정되어 있으며, 매수인에게 인수되는 권리임.

3.3. 권리 분석 종합

본건 토지에는 한국전력공사의 임차권이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리임. 따라서 입찰 전 인수되는 임차권의 내용을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 지역은 농경지와 함께 공장, 물류센터 등 산업시설이 혼재되어 있는 국도변 지역임. 또한, 천연기념물인 반계리 은행나무가 위치하여 관광객 방문이 잦은 지역으로, 관련 관광 자원화 사업이 진행된 바 있음.

4.2. 주변 개발 및 산업 동향

원주시 문막읍 일대는 산업단지가 형성되어 있고, 일부 지역에서는 아스콘 공장 등 환경 관련 시설 설치를 둘러싼 주민 민원이 발생하기도 함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 반계초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

5.2. 편의시설 및 기반시설

공급용 차량 접근은 가능하나, 대중교통은 다소 불편한 편임. 주변에 산업시설이 위치해 있으나, 주거 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임.

5.3. 주변 환경

대부분 농경지로 이루어져 있으나, 일부 공장 및 물류센터 등 산업시설이 혼재된 복합적인 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건 토지의 공부상 지목은 '답'으로, 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야 함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 미리 해당 관서에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 함.

6.2. 현황과 공부상 지목 불일치 및 송전선 하부지

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중이며, 일부(110㎡)가 송전선 하부지로 되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 선순위 임차권 인수

등기부상 을구 1번 순위 임차권(한국전력공사, 2000.7.12. 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 인수되는 임차권의 정확한 내용과 조건은 반드시 사전에 확인해야 함.

6.4. 중복 사건

본건은 중복 사건으로, 관련 정보를 추가적으로 확인할 필요가 있음.

6.5. 잠재적 혐오시설 및 갈등 가능성

과거 문막읍 일대에 납골당, 장례식장, 하수종말처리장 등 혐오시설 설치 논란이 있었으며, 일부 지역에서는 아스콘 공장 등 환경 관련 시설 추진에 대한 주민 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 개발 계획 및 지역 주민과의 잠재적 갈등 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 원주시 문막읍 반계리에 위치한 토지로, 반계초등학교 인근에 있으며 주변은 농경지와 산업시설이 혼재된 지역임. 천연기념물인 반계리 은행나무 관광지와 인접하여 관광자원으로서의 잠재력도 있으나, 공급용 차량 접근은 용이하나 대중교통은 다소 불편함.

권리관계 측면에서는 한국전력공사의 선순위 임차권이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 중요하며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로 이에 대한 준비가 반드시 필요함. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이 및 송전선 하부지 존재는 토지 이용에 영향을 미칠 수 있는 요소임.

지역 내 산업시설과의 근접성 및 과거 혐오시설 설치 논란 등의 사례를 볼 때, 주변 환경 변화 및 지역 사회와의 관계를 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 천연기념물 반계리 은행나무 관광지와 인접하여 관광 관련 파생 효과 기대 가능.

* 농업진흥지역은 아니나, '답' 지목으로 농지로서의 활용 가능성 존재.

* 인근 산업단지 및 물류센터 등의 입지로 인한 잠재적 수요 발생 가능성.

* 계획관리지역으로 향후 개발 행위 제한 사항을 구체적으로 확인하여 잠재적 가치 평가 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차권 인수, 농지취득자격증명 필요 등 권리 및 행정적 제약 사항이 존재하므로 신중한 접근이 필요함. 인수되는 임차권 보증금은 0원이므로, 감정가 50,615,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 개별적인 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 전문가의 면밀한 분석을 통해 이루어져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.