나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30630 [1] 강원특별자치도 동해시 발한동 516-1 삼화아파트 1층 111호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 발한동 소재 ""동호동 행정복지센터"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 고려할 때 제반교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제1층 제111호로서
외벽: 모르타르위 페인팅마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등
창호: 하이새시 등임.

이용상태

본건은 아파트(방2,거실및주방,화장실,창고 등)로 이용중임.

설비내역

본건 건물 내 기본적인 위생설비, 소방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약8미터 도로와 접하며, 단지내 도로로 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

""도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-27)(접합),가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>""임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30630 (1)

소재지: 강원특별자치도 동해시 발한동 516-1 삼화아파트 1층 111호

용도: 아파트

감정가: 46,000,000원

토지면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

건물면적: 59.09㎡ (약 17.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 발한동에 소재하며, ""동호동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 약 8미터 도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로와도 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권 이전 이력이 확인되며, 말소기준권리인 근저당권(문구, 20,000,000원, 2024-10-17 접수)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 구체적으로는 근저당권(문구) 및 그 이후 접수된 가압류(제이비우리캐피탈, 9,752,640원)와 강제경매(제이비우리캐피탈, 10,312,466원)가 말소될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 29,752,640원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동해시 발한동 일대는 주거지대이면서도 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 과거 동해 중앙시장 주변으로 상권 활성화 사업이 추진되었던 이력이 있으며, 이는 지역 상권에 대한 개발 의지가 있었음을 보여줍니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 상권 활력 및 최신 동향은 추가적인 현장 조사나 지역 경제 분석 자료를 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 동호동 행정복지센터가 위치하며, 발한동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 동해삼육초등학교, 동해삼육중학교, 동해삼육고등학교 등이 인근에 분포하고 있습니다. 또한, 동해시에는 청소년문화의집 등 청소년 관련 시설이 운영되고 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 주거 밀집 지역의 특성상 혐오 시설 입지 가능성은 낮다고 판단됩니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역 특성상 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 편의시설은 반경 내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 보다 상세한 편의시설 분포는 지도 서비스 등을 통한 확인이 필요합니다.

6. 건물 및 토지 정보

6.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층 건물 중 제1층 제111호입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등입니다. 창호는 하이새시로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실 및 주방, 화장실, 창고 등으로 구성된 아파트입니다.

건물은 1990년 8월 3일 건축 허가를 받아 1991년 2월 12일 사용 승인되었습니다.

전용면적은 59.09㎡ (약 17.87평)이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 동일 건물 내 101세대가 거주 중입니다.

6.2. 토지 정보

본건은 토지 소유권 지분 38.28㎡ (약 11.58평)를 포함하고 있습니다.

토지는 부정형으로 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트라는 용도를 고려할 때 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

* 세부적인 공시지가 변동 추이나 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인하여 장기적인 가치 변동 리스크를 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강원특별자치도 동해시에 위치한 아파트 물건으로, 제2종일반주거지역 내에 소재하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 감정가 대비 넓은 면적을 보유하고 있으며, 2025년 7월에 말소 기준 권리에 해당하는 강제경매가 개시된 점은 비교적 최근 경매 진행 상황을 보여줍니다.

* 인근에 행정복지센터, 주거 시설, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

9. 종합 의견

본건은 동해시 발한동의 삼화아파트 1층에 위치한 경매 물건입니다. 주거 지역에 속해 있어 안정적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 확인이 필요하며, 향후 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정가 46,000,000원을 기준으로, 시세, 물건의 현 상태, 권리관계, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 심층 분석이 어려우므로, 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문이 필수적입니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 약 48,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.