나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50783 [1] 강원특별자치도 홍천군 서석면 풍암리 산21-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서석면 풍암리 소재 "서석장례식장" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전(휴경지) 및 일부 도로임. 기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사 및 급경사지의 목장용지(휴경지) 및 일부 도로임. 기호(3): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 일부 휴경지임. 기호(4): 기준시점 현재 부정형 급경사지의 임야 및 일부 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2,4): 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트포장 및 아스콘포장 도로임. 기호(3): 지적도상 맹지이나, 본건 인접토지를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3): 계획관리지역(2016-04-01), 성장관리계획구역(2024-07-25)(서석019), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2024-12-09)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(3) 지상에 별첨 "사진"과 같이 소유자 미상의 판매용 수목이 수백주가 식재되어 있는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 소유권이 불분명하여 지상 소재 수목은 감정평가외 하였으며, 토지 감정평가시 이러한 수목에 구애없이 토지를 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함.

공부와의 차이

기호(1): 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나, 현황 "전"및 일부 "도로"임. 기호(2): 제시목록 및 공부상 지목 "목장용지"이나, 현황" 목장용지" 및 일부 "도로"임. 기호(4): 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "임야" 및 일부 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건 토지 기호(2,4)는 기준시점 현재 기간이 정해진 개발행위허가(토석채취허가(허가 제2024-2192호))가 존재하는 것으로 조사된바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 내역 등은 별도의 재확인을 필히 요함.

물건 비고

-일괄매각
-목록2,4 기간이 정해진 토석채취허가(허가 제2024-2192호)가 존재하는 것으로 조사된 바, 별도 확인 바람
-목록1 공부상 '전'이나 현황 '일부 도로', 목록2 공부상 '목장용지'이나 현황 '일부 도로', 목록4 공부상 '임야'이나 현황 '일부 도로'임
-일부 토지는 임목이 울폐된 임야로서 분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-목록3 지상 소유자 미상의 판매용 수목 수백주 매각 제외
-목록1,3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:서석면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50783 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서석면 풍암리 산21-2

토지면적: 88694.00㎡ (약 26830평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 655,283,700원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 표

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 홍천군 서석면 풍암리 소재 "서석장례식장" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 전반적으로 부정형의 완경사 및 급경사 지형을 이루고 있습니다.

일부 토지(기호 1, 2, 4)는 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 및 아스콘 포장 도로에 일부 접해 있거나 그 일부를 포함하고 있으며, 기호 3은 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능한 것으로 조사되었습니다.

용도지역은 기호 1-3은 계획관리지역, 기호 4는 농림지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(지역 및 거리별 상이), 성장관리계획구역(서석019), 보전산지(기호 4) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 1월 24일 접수된 홍천군산림조합의 근저당권(을1)으로 추정됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부요약상 을2 지상권설정(홍천군산림조합, 2019-01-24) 역시 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 공부와의 차이 및 현황 도로 포함 등 현장 조사가 필수적입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 농업 및 임업 활동에 적합한 입지입니다.

계획관리지역 및 농림지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

주변에 서석장례식장이 인접해 있으며, 홍천군 서석면 소재지의 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

본건 자체의 상업적 가치보다는 토지의 잠재적 이용 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 서석장례식장이 인접해 있습니다.

홍천군 서석면 소재지의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통입니다.

자연환경은 양호한 편이나, 심화된 생활 편의시설은 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1, 3의 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 일부 토지는 임목이 울폐된 임야로, 분묘 소재 여부 확인이 필요하며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

* 토석채취허가 존재: 목록 2, 4 토지에 기간이 정해진 토석채취허가(허가 제2024-2192호)가 존재하므로, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록 1(전), 2(목장용지), 4(임야)는 공부상 지목과 달리 일부 현황이 도로로 이용되고 있어, 실제 이용 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 매각 제외 물건: 목록 3 토지 지상에 소유자 미상의 판매용 수목 수백주가 식재되어 있으나, 매각에서 제외됩니다.

* 일부 토지 도로 현황: 본건 토지 일부가 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군 서석면의 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있는 광대한 토지로서, 농지, 목장용지, 임야가 혼합된 물건입니다.

전반적으로 자연경관이 양호한 지역이나, 일부 토지는 현황이 도로로 이용 중이며, 토석채취허가, 분묘기지권 가능성 등 현장 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다.

농지취득자격증명 발급 등 법적 요건 충족 시 농업, 임업 또는 기타 개발 목적(계획관리지역)으로의 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

다만, 지목과 현황의 차이, 다양한 개발행위 제한 및 특이사항 등으로 인해 권리관계 및 토지 이용 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 면적: 총 88,694㎡의 넓은 토지로, 대규모 농장, 임야 개발, 또는 분할 매각 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농업 관련 시설뿐만 아니라 일정 규모의 건축물이나 개발 사업 추진 가능성이 있습니다.

* 잠재적 지하자원: 토석채취허가가 존재한다는 점에서 해당 지역의 지하자원 개발 가능성을 시사합니다.

* 낮은 인접 토지 개발 가격: (추정) 홍천군 서석면 지역의 토지 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 낙찰을 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 권리 분석 내용, 토지 이용 계획, 및 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘기지권 성립 여부, 토석채취허가 조건, 그리고 토지의 실제 이용 현황(도로 편입 부분) 등이 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 토지 활용 계획에 따른 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지역별 부동산 전문가의 의견 수렴이 필수적입니다.

현재로서는 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵지만, 감정가 6억 5천 5백여만 원을 기준으로, 인수해야 할 권리(없음)와 명도 관련 비용, 제반 세금 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.