나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경237 [1] 강원특별자치도 동해시 발한동 112-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 발한동 소재 묵호중학교 남서측 인근에 위치하며 부근은 단
독주택으로 밀집되어 있는 기존주택지대임.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약7미터 내외 북측으로 폭 약2.5미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(소로 2-123호선)(접합), 가축사육제한구역(모든 축
종 제한지역), 상대보호구역(묵호중학교)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 강판지붕 단층 건물로서
외벽:페인팅마감
내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등
창호:알루미늄샷시, 목재창호
바닥:장판깔기

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

가.본건의 지붕은 공부상 시멘트 기와지붕이나 현황 강판지붕임.
나.본건의 면적은 공부상 29.75㎡이나 현황 약38.1㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-3) 포함
- 공유물분할경매로 공유자우선매수 적용 없음
- 목록 2 : 건축물대장상 사용승인 받지 않은 건물임, 공부와 실제 면적 상이하여 개략적 실측면적(38.1㎡) 기준으로 평가, 공부와 달리 현황 '강판지붕'임
- 조경수, 대문, 차양 등은 토지 및 건물에 포함 평가
- 제시외 건물 '평가서 일련번호 2-(ㄹ) : 조적조 및 샷시조 슬레이트위플라스틱지붕등 주택 약 40.7㎡'은 무허가 미등기 건물로 매각대상 아님

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 강원특별자치도 동해시 발한동 112-4에 소재한 단독주택이며, 토지 면적은 162.00㎡(약 49.00평)이고 건물 면적은 공부상 29.75㎡(약 9.00평), 현황 약 38.10㎡(약 11.52평)입니다. 감정가는 73,252,200원입니다. 본 경매는 공유물분할을 위한 경매(부동산)로, 채권자는 곽OO입니다.

3. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 동해시 발한동 소재 묵호중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택으로 밀집된 기존 주택지대입니다. 교통 상황은 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형 유사 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 7미터, 북측으로 폭 약 2.5미터 도로에 접해 있습니다. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m) 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵호중학교)에 해당합니다.

4. 권리분석

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 06월 11일 접수된 주식회사에이치모기지론솔루션대부의 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 상속 및 증여를 통해 곽준섭 외 4명에게 이전된 후 곽준섭의 임의경매로 본 경매가 개시되었습니다. 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석 및 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형으로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 2026년 1월부터 6월까지의 거래 사례를 보면, 66.14㎡ 연립주택이 3,400만원, 45.18㎡ 연립주택이 4,300만원, 84.74㎡ 빌라가 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 대략 1.7백만원에서 3.1백만원/평의 시세를 나타냅니다. 본 건의 토지 면적 162.00㎡(약 49.00평)에 대한 감정가 대비 평당 가치는 약 1.5백만원/평으로, 유사 지역 내 연립/빌라 시세의 하단 수준에 해당합니다. 다만, 본 건은 단독주택으로, 동일 지역 내 단독주택 실거래가 정보가 부족하여 정확한 비교는 어렵습니다. 제공된 실거래가 정보는 향후 투자 시 참고할 수 있으나, 물건의 특성(구옥, 공유물분할 경매 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

6. 생활정보

본 물건은 묵호중학교 인근의 주택지대에 위치하고 있으며, 일반적인 대중교통은 보통 수준입니다. 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매: 소유권이 여러 명에게 분산되어 있어 경매 절차 및 이후 재산권 행사 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건축물 현황 불일치: 공부상 건물 면적(29.75㎡)과 현황 면적(약 38.10㎡)이 상이하며, 건축물대장상 사용 승인을 받지 않은 건물입니다. 또한, 지붕이 공부상 시멘트기와와 달리 강판지붕으로 되어 있습니다.

* 무허가 미등기 건물 존재: 약 40.7㎡ 규모의 무허가 미등기 주택(조적조 및 샷시조 슬레이트위플라스틱지붕 등)은 매각 대상에서 제외되며, 향후 철거 등 문제가 발생할 수 있습니다.

* 구축물 및 제시외 건물 포함: 조경수, 대문, 차양 등은 토지 및 건물에 포함 평가되었으며, 제시외 건물(2-1 내지 2-3)도 일괄 매각에 포함됩니다.

* 공유자 우선매수 적용 없음: 일반적으로 공유물분할 경매에서 적용될 수 있는 공유자 우선매수 제도가 본 건에는 적용되지 않습니다.

8. 종합 의견

본 건은 토지 면적 대비 건물 면적이 작고 건축 연도가 오래된(1962년 준공) 단독주택입니다. 공유물분할 경매라는 점, 건축물대장상 사용승인 받지 않은 건물이고 공부와 현황이 상이한 점, 무허가 미등기 건물이 별도로 존재하는 점 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 주변의 연립/빌라 시세는 존재하나, 단독주택과의 직접 비교는 한계가 있습니다. 현재 감정가는 이러한 제반 사항을 반영한 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 토지 자체의 가치: 162.00㎡(약 49.00평)의 토지 면적은 지역에 따라 재개발 또는 증축 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 적정 수준의 감정가: 다양한 리스크 요인이 있음에도 불구하고, 감정가가 과도하게 높지 않다는 점을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 공유물분할 경매, 건축물 현황 불일치, 미사용승인 및 무허가 건물 존재 등의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이에 따라 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가 73,252,200원을 기준으로, 리스크를 고려하여 감정가의 65% ~ 75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 47,600,000원 ~ 54,900,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

이는 주변 시세 및 물건의 제반 상황을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 특히 법률 전문가와 상담하여 권리 분석 및 위험 요소를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.