나이스옥션 법원경매 안산 2025타경722 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""서해초등학교"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물내 제1층 제104호로서,
(사용승인일자 : 1997.05.23)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접공도를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 동보아파트 104동 1층 104호에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호: 안산지원 2025타경722 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 94.70㎡ (약 28.65평)

토지 지분 면적: 94.70㎡ (약 28.65평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 지분 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 인접한 광로 및 대로변으로의 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 대로2류의 간선도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경722)입니다.

임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 23일

확정일자: 2021년 6월 22일

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 을구 19번 순위의 주택임차권(300,000,000원)이 존재하며, 말소기준권리보다 선순위에 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약: 소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기가 확인되며, 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리입니다.

채권 총액: 300,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 확보된 지역입니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 동보아파트

주소: 경기도 시흥시 정왕동 1942-2

준공일: 1997년 5월 23일 (2026년 기준 약 29년 경과)

구조: 철근콘크리트 경사슬래브지붕 10층 건물 내 1층 104호

세대수: 560세대

주차: 총 570대 (세대당 약 1.02대)

최고층: 10층

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

주변 편의시설:

교육: 서해초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설 유무는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 300,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

아파트의 노후도(준공 후 약 29년)에 따른 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

"기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 대항력 있는 임차인이 확인되므로 해당 임차인의 권리관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 동보아파트 내 1층 아파트로, 인근 초등학교 및 교통망이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 29년 경과된 건물이며, 특히 3억 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 중요한 투자 고려사항입니다. 임차인이 경매를 신청한 채권자이므로, 낙찰가에 따라 보증금 전액 변제 여부가 결정될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 아파트 단지 내 1층으로, 유모차나 짐 이동이 편리하며, 어린 자녀가 있는 가구에 적합할 수 있습니다.

투자 목적: 시흥시 정왕동 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. 다만, 임차인 보증금 인수 여부에 따른 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 4월~5월, 84.94㎡ 기준)는 28,300만원 ~ 29,000만원 수준입니다.

감정가는 29,000만원입니다.

선순위 임차인의 보증금이 300,000,000원으로, 낙찰가에 따라 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

임차인이 경매 채권자이므로, 낙찰가 300,000,000원 이상에서는 임차인 보증금 전액 변제가 가능할 것으로 예상됩니다.

총 실질 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 주변 시세와 비교하여 경쟁력이 있는지 판단해야 합니다.

최근 시세 및 감정가, 임차인 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 295,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격으로 낙찰될 경우, 만약 임차인 보증금이 전액 변제되지 못하더라도 인수해야 할 금액을 고려한 총 비용이 시장 가격 범위 내에 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.