나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52537 [1] 경기도 광주시 초월읍 산이리 14-22 베스트하임 302동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 산이1리 마을회관 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 북측인근으로 노선버스정류장과 원거리에 지하철 '경강선' 초월역, 국도 3호선이 지나는 등 양호한 편임.

건물의 구조

2018년 9월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조의 제302동 제4층 제402호로서,

- 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호 등,
- 세대수 및 주차대수 : 8세대, 8대로 세대당 약1대 가능함.

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 엘리베이터, 공동보안출입구 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지인 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약6미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상이나 등기사항전부증명서 을구상 임차권등기명령(2023.08.09 임차보증금 금245,000,000원, 강*현)있음.
-현장 방문 시 이해관계인 등의 폐문.부재로 인하여 건축물현황도면에 의거하여 표기하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강동현)로부터 2026.04.8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52537 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 산이리 14-22 베스트하임 302동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지 면적: 65.88㎡ (약 19.93평) / 토지 지분: 65.875㎡

건물 면적: 69.00㎡ (약 20.87평) / 건물 지분: 69㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축 연도: 2018년 9월 19일 사용승인

1.2. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 중 4층

이용 상태: 다세대주택 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니, 현관 등)

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급/배수설비, 도시가스, 난방설비, 엘리베이터, 공동보안출입구 등

주차: 세대당 약 1대 가능 (총 8대)

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 관련 법규에 따른 제한 사항 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 산이1리 마을회관 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

지하철 '경강선' 초월역이 원거리에 있으며, 국도 3호선이 인접하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을5 근저당권 (주식회사지앰지, 2021.10.29. 접수, 150,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기사항전부증명서 상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 강동현 (주택도시보증공사(HUG) 관련)

보증금: 245,000,000원

전입일자: 2021-07-30

확정일자: 2021-06-18

배당신고일자: 2023-08-14

대항력: 없음

참고 사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.04.08.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 행사하지 않고, 보증금의 일부를 변제받지 못하더라도 해당 임차권이 말소됨을 의미합니다. 또한, 등기사항전부증명서 상의 임차권등기(을6) 역시 말소 예정으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 마마하이츠맨션 (1995년식 연립주택):

* 2026년 5월 6일 거래: 77.01㎡ (약 23.3평) 92,000,000원 (약 395만원/평)

* 2026년 5월 11일 거래: 95.76㎡ (약 29.0평) 150,000,000원 (약 518만원/평)

* 다이브시티 (2024년식 다세대주택):

* 2026년 5월 13일 거래: 61.05㎡ (약 18.5평) 420,000,000원 (약 227만원/평)

분석:

본건(베스트하임, 2018년식 다세대주택, 69㎡)은 비교적 최신 건물입니다. 최근 실거래가 중 같은 '다세대주택'인 '다이브시티'의 거래 사례(2024년식, 61.05㎡, 4.2억원)가 있으나, 건물 연식 차이가 크고 가격 또한 상대적으로 높게 형성되어 있습니다. '마마하이츠맨션'(1995년식 연립주택)의 거래 사례는 연식 및 주택 유형이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 234,000,000원으로, 면적(69㎡) 대비 약 340만원/㎡ (약 1,121만원/평)으로 산정되었습니다. 이는 제시된 '마마하이츠맨션'의 시세(약 395만~518만원/평)보다 높으며, '다이브시티'의 시세(약 227만원/평)와는 큰 차이를 보입니다. 다만, '다이브시티'의 거래 가격이 이례적으로 낮은 경우일 가능성도 있습니다.

안정적인 시세 분석을 위해, 유사 연식 및 형태의 주변 다세대주택 실거래가 추가 확인이 필요합니다. 현재 제시된 자료만으로는 감정가와 시세 간 괴리가 커 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '산이1리 마을회관' 인근으로, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재합니다. (검색 결과, 초월생활체육공원, 대형 베이커리 카페 '어네스트 초월점' 등이 위치해 있어 지역 주민들의 여가 및 편의 활동을 지원합니다.)

* 교통: 북측 인근 노선버스정류장 및 원거리의 경강선 초월역 이용 가능. 국도 3호선 인접.

* 교육/의료/기타: 상세 정보는 별도 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 확약서가 제출되어 명도 관련 법적 분쟁의 위험은 낮아 보입니다. 그러나 모든 명도 과정이 순탄하지만은 않을 수 있으므로, 만일의 상황에 대비해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 제시된 최근 매매 사례들을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 높은 경쟁으로 인한 낙찰가 상승 또는 유찰의 원인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 경기도 광주시의 쓰레기 소각장 건립 관련 뉴스가 다수 검색되나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. (검색 결과, 광주시는 소각장 입지 선정 관련 이슈가 있으나, 본건 지역 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 확인되지 않았습니다.)

* 주변 지역 개발: 광주시는 지역 개발을 추진하고 있으나, 본건의 구체적인 수혜 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 2018년식 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 관련 명도 리스크가 크지 않다는 점은 긍정적입니다. 그러나 제시된 최근 실거래가 정보와 비교했을 때, 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 본건의 성공적인 경매 투자를 위해서는 면밀한 시세 조사와 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 즉시 거주하거나 임대 수익을 창출하기에 용이합니다.

* 명도 리스크 최소화: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 명도 과정에서의 시간 및 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

* 지역 내 잠재력: 광주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

건물 면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(약 1,121만원/평)는 제시된 유사 주택들의 시세(약 227만원/평 ~ 518만원/평)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 특히 2024년식 다세대주택인 '다이브시티'의 거래 가격(61.05㎡, 4.2억원)을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

'다이브시티'의 평당 가격(약 227만원/평)을 단순 적용 시, 본건(20.87평)의 예상 시세는 약 4.7억원 수준으로 추산되나, 연식 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. '마마하이츠맨션'의 시세(약 395만원~518만원/평)를 참고하더라도, 본건의 시세는 8천만원대 후반에서 1억원대 초반으로 추정되는 기존 분석과는 매우 큰 차이를 보입니다. (이전 분석은 면적 계산 오류 가능성 있음. 실제 면적 69㎡ = 약 20.87평, 61.05㎡ = 약 18.47평)

정확한 시세 재산정을 위한 추가 조사 필요. 그러나 제시된 자료에 의거하여, 시장 가치가 감정가 대비 높다는 가정을 전제로 한다면, 경쟁력 있는 입찰가는 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

전략적 입찰가 제안:

시세 분석이 상이하게 나타나는 점과 감정가 대비 시세가 높을 가능성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 매매 사례에서 '다이브시티'의 높은 가격(4.2억)을 고려하고, 본건(2018년식)의 연식과 시세 범위를 감안하여, 합리적인 예상 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 제시된 자료에 기반한 추정치이며, 면밀한 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.