나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52527 [1] 경기도 하남시 덕풍동 743 트윈렉스1 6층 에이-607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철6호선 '하남풍산역' 동측 인근에 위치하고, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고, 서측 인근에 지하철5호선 ""하남풍산역"", 남서측 및 북서측 인근 간선도로(덕풍동로)등에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지4층/지상8층 '트윈렉스1'
오피스텔 중 제6층 제에이-607호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 페인팅칠 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 도시가스 공급설비등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 현황 오피스텔 건부지 임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 기준 남서측으로 노폭 약 15미터의 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

덕풍동 743 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(풍산지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 하남시 덕풍동 743번지 트윈렉스1 6층 에이-607호에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 8층, 지하 4층 건물 중 제6층 제에이-607호에 해당합니다.

건물 전용면적은 33.62㎡ (약 10.17평)이며, 토지 면적은 7.14㎡ (약 2.16평)입니다.

1.2. 건물 개요

건축물대장 상 본건 건물은 트윈렉스1으로, 2011년 8월 30일 사용승인을 받았습니다.

주요 용도는 업무시설이며, 제1, 2종 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트이며, 8층 높이에 158개의 호실이 있습니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 공급 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

소재지 지번은 덕풍동 743번지이며, 면적은 7.14㎡입니다.

해당 토지는 가로장방형의 평탄한 토지로, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(풍산지구)에 해당하며, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.4. 매각 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52527 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정평가액: 148,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 '하남풍산역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입 및 주정차가 가능합니다.

서측 인근에 지하철 5호선 '하남풍산역'이 소재하며, 남서측 및 북서측 인근에는 간선도로(덕풍동로)가 있어 노선버스 정류장 이용이 편리합니다.

전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 07월 08일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑9) 입니다.

본 경매개시결정 등기 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리로는 소유권이전 (임영화, 2021-02-01), 주택임차권 (최 , 2024-05-30 배당신고, 2022-05-16 전입, 2022-04-14 확정), 소유권이전 (알코리아주식회사, 2022-05-16), 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-08, 말소기준권리), 압류 (강동세무서장, 2025-07-28) 등이 있습니다.

주의할 점은, 등기부 요약상 최 임차인의 주택임차권이 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상으로는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이명주

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 없음. 임대 관계 미상.

임차인: 최

보증금: 143,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 16일

확정일자: 2022년 04월 14일

배당신고일자: 2024년 05월 30일

대항력: 없음 (단, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기가 있으며, 배당에서 전액 배당되지 않으면 잔액 인수 가능성이 있습니다.)

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 중 잔액 인수 여부가 복잡하게 얽혀 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 조건확약서를 제출한 상황입니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 최 임차인의 주택임차권은 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있어, 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 본 건의 주요 잠재적 리스크 요인입니다. HUG의 인수조건 변경 사항이 이 리스크를 완화할 수 있으나, 최종 인수 여부는 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

본건이 위치한 덕풍동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 주거 단지가 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

하남풍산역을 중심으로 상업 활동이 활발하며, 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

이는 오피스텔의 임대 수요와 가치 유지에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 근린생활시설, 공원, 아파트 단지 등이 있어 주거 편의성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성도 무난한 편입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설)

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성을 보이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

물건명세서 상 최 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

따라서 배당을 통해 임차보증금 143,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경의 불확실성

주택도시보증공사가 제출한 인수조건확약서 내용에 따라 임차권 말소에 동의하였으나, 이는 HUG의 채권 확보 및 변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인의 보증금 전액 변제 여부와 HUG의 조건 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

본건의 임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 임대차 계약 현황 및 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 하남풍산역 역세권에 있어 입지적 강점이 있습니다.

건물 및 주변 환경 또한 양호한 편이나, 최 임차인 관련 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재합니다.

HUG와의 조건 변경이 이 리스크를 완화할 수 있으나, 잔액 인수 가능성은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

명확한 권리관계 확인 및 잠재적 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 하남풍산역 인근 역세권 입지

* 성장 가능성이 있는 하남시 지역 내 신축급 오피스텔

* 다양한 편의시설 및 교통망 이용 편리성

* 향후 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건 오피스텔 자체의 가치는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원으로 판단됩니다.

최근 6층 오피스텔 매매가가 130,000,000원임을 감안할 때, 본건은 임차인 보증금 인수 가능성이라는 큰 변수가 있으므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 예상 입찰가는 약 135,000,000원으로 산정합니다.

입찰 시에는 인수할 수 있는 임차 보증금 잔액을 정확히 파악하고, 해당 금액을 총 매수 비용에 합산하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.