나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56856 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-746 죽전리베니움 202동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이파트너스 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""죽전초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건내 3층 302호로서

외벽 : 석재 등 마감.

내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주거용(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

을구 23번 임차권등기 및 신청채권자 김태현의 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경56856 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-746 죽전리베니움 202동 3층302호이며, 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

감정평가액은 235,400,000원이며, 토지면적은 24.60㎡(약 7.44평), 건물면적은 30.15㎡(약 9.12평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 죽전초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2023카단5594 (가압류)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 23번의 주택임차권등기(임차권자 정수호)가 있습니다. 이 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

신청채권자인 김태현(수원지방법원 2025타경56856)의 임차보증금 또한 배당에서 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

등기부상 채권 총액은 264,269,825원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-29

확정일자: 2022-05-20

배당신고일자: 2023-02-13

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 임차인: 김

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-19

확정일자: 2023-01-19

배당신고일자: 2025-07-14

대항력: 있음 (배당 여부에 따라 매수인 인수 가능성 있음)

본건은 대항력 있는 임차인 정수호 씨의 보증금 250,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 죽전동은 주거 지역으로, 주변에는 신축 및 구형 다세대, 연립주택 단지가 혼재되어 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 1월, 빌라드죽전(A동B동) 52.59㎡(약 16평)가 325,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 20,312,500원)

2026년 1월, 더프라임 46.28㎡(약 14평)가 268,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 19,142,857원)

본 건의 면적(약 9.12평)을 고려할 때, 권리 문제가 없는 상태에서의 시세는 평당 약 1900만원 내외로 추정되며, 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준의 가치를 가질 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택입니다.

외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주변에는 죽전초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되는 점은 잠재적인 환경 관련 이슈로 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 정수호 씨의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본 건의 감정가(235,400,000원) 및 추정 시세(약 180,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

또한, 신청채권자 김태현 씨의 보증금 중 배당받지 못한 잔액도 인수될 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점도 확인이 필요한 부분입니다.

토지이용계획상 제한사항(비행안전구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)은 건축 및 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 용인시 수지구 죽전동의 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 정수호 씨의 보증금 250,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 이 인수 금액은 해당 주택의 시세 및 감정가를 상회하므로, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제될 가능성이 낮다면, 사실상 투자 가치가 없거나 큰 손실을 감수해야 할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

현재 상황에서 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

만약 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 부담을 줄이거나, 향후 시장 가치 상승을 매우 높게 기대할 수 있는 경우에만 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 단기 또는 중기적인 투자 수익을 기대하기에는 위험 요소가 너무 큽니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가 대비 인수해야 할 임차 보증금이 현저히 높아, 투자 수익을 기대하기 어려운 물건입니다.

추정 시세(약 180,000,000원)와 인수 보증금(250,000,000원)을 고려할 때, 낙찰 후 총 투입 비용이 부동산의 실제 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 감안하여, 매우 보수적이고 위험 감수 수준이 높은 투자자라면, 입찰은 신중하게 결정해야 하며, 사실상 수익을 기대하기 어려운 가격으로 접근해야 할 것입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원으로 제시합니다. 이는 매우 낮은 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 관계 확인 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

만약 50,000,000원에 낙찰받더라도, 인수해야 할 보증금 250,000,000원을 포함하면 총 투입 비용은 300,000,000원이 되어, 추정 시세인 180,000,000원을 훨씬 초과하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.