나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56170 [1] 경기도 화성시 남양읍 문호리 653 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 문호리 소재 ""분지섬 저수지"" 동측 인근에 위치하며 부근은
순수 농경지대로서 인근으로 단독주택, 축사 및 우사, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주
위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접지와 등교 평탄한 부정형의 토지로서 미경작 휴경지 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역

가축사육제한구역(2018-03-30)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,성장관리권역<수도권정비계
획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 현황상 본건 부동산 위에 비닐하우스 2동이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 화성시 남양읍 문호리 653에 소재한 토지 경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56170 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 문호리 653

용도: 전 (밭)

감정가: 82,677,000원

토지면적: 381.00㎡ (약 115.28평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종경매투자주식회사 (등기부 요약 참조)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 화성시 남양읍 문호리 소재 "분지섬 저수지" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 순수 농경지대로서, 단독주택, 축사, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 이용상태: 본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현재 미경작 휴경지 상태입니다.

* 토지이용계획: 본건은 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 개발제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각물건: 토지 (용도: 전)

* 경매종류: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2024년 5월 16일 접수된 세종경매투자주식회사 근저당권 (채권금액 100,000원)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

* 등기부 요약: 소유권은 김재호, 김석현으로 이전되었으며, 세종경매투자주식회사의 근저당권 및 임의경매 개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리인 근저당권 외 임의경매개시결정 등기 등은 모두 말소 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 위주로 형성된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 유흥 시설은 부족한 편입니다.

* 주변에 단독주택, 축사, 임야 등이 산재해 있어 지역 특색이 반영된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 변화는 있을 수 있으나, 현재로서는 농업적 활용에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 주거 편의 시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역 또는 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경은 농업 활동 및 전원생활에 적합한 여건을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰취 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 본건 토지는 인접 도로와 직접 접하지 않은 맹지입니다. 토지 이용 및 건축 등 모든 행위에 있어 도로 확보가 선결 과제이며, 이는 향후 활용 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 개발 제한: 본건은 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역에 속해 있어 건축, 개발, 토지 형질 변경 등 각종 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 가축사육제한: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육이 일부 제한되는 구역입니다.

* 현황지상물 제외: 현황상 본건 부동산 위에 비닐하우스 2동이 소재하나, 이는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰 후 해당 비닐하우스의 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변에 축사 등이 소재하는 것으로 파악되어, 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 82,677,000원, 면적은 381.00㎡ (약 115.28평)입니다. 가장 큰 특징은 맹지라는 점과 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 또한, 자연녹지지역, 개발제한구역 등에 포함되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 권리 관계는 비교적 단순하여 낙찰 후 인수되는 권리는 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다. 주변 환경은 농경지와 축사 등이 혼재된 지역으로, 농업적 활용 또는 전원생활 목적의 토지로서 고려해볼 수 있습니다. 향후 화성시의 도시 계획 변화 등을 주시할 필요가 있으나, 단기적인 개발이나 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하는 물건으로 판단됩니다. 특히, 2025년 1월 6일자 보도에 따르면, 본건이 위치한 문호리 일원은 '화성 국제테마파크 관광단지'로 지정되는 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 향후 토지 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 화성시 지역 개발 잠재력: 수도권 내 위치한 화성시는 지속적인 인구 유입과 산업 발전에 따라 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히, 국제테마파크 관광단지 조성 등 대규모 개발 호재가 있습니다.

* 농업적 활용: 적법한 농지 취득 자격을 갖추고 있다면, 농업 활동이나 농지 임대 등을 통해 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.

* 개발 제한 완화 가능성: 향후 정부 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 개발 제한 구역의 규제가 완화될 경우, 토지 가치가 상승할 수 있는 여지가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,677,000원이며, 토지 면적은 381㎡ (약 115.28평)입니다. 따라서 평당 감정가는 약 717,600원 수준입니다.

본 물건은 맹지, 농지 취득 제한, 다수의 개발 제한 구역 지정 등 명확한 활용 제약이 존재하므로, 일반적인 토지 매입 시보다 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

실제 예상 입찰가는 본건의 제약 사항, 화성시 농지 시세, 주변 유사 토지 거래 사례, 향후 지역 개발 계획의 실현 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가를 기준으로 높게 입찰하는 것은 권장되지 않으며, 최소한의 투자 가치를 고려한 합리적인 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다.

입찰 보증금 (감정가의 10%)은 8,267,700원입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 토지의 현황 및 접근로 등을 직접 확인하고, 화성시청 등 관련 기관을 통해 농지 취득 및 개발 관련 법규를 상세히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.