나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33962 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 570-8 다정스마일 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 북동측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 소규모아파트 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수도권1호선 '부천역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2003.08.05)
외 벽 : 드라이비트 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6미터의 도로, 남측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33962 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 570-8, 다정스마일 4층 401호

용도: 다세대주택

면적:

* 토지: 20.13㎡ (약 6.09평)

* 건물: 45.16㎡ (약 13.66평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 지상 5층 건물 중 4층 401호

사용승인일: 2003년 8월 5일

2.

1.3. 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 남부천우체국 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 소규모 아파트 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

2.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 수도권 1호선 부천역이 근거리에 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 6미터의 도로, 남측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

2.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

등기부상 압류(광명세무서장, 2023.01.31)가 말소기준권리로 판단됩니다.

2.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리 하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 9번 임차권등기(한국토지주택공사)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이나, 서울보증보험 주식회사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원).

2.

3.3. 임차인 현황

* * 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.06.07 / 확정일자: 2021.05.13

* 대항력: 없음 (말소 동의 확약서 제출로 인수 여지 없음)

* * 황일선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.07.02

* 대항력: 없음

2.

3.4. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 공동담보 물건으로 확인됩니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 (매매)

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 약 37㎡ ~ 60㎡ 기준으로 155,000,000원에서 200,000,000원 사이의 가격이 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 45.16㎡ (약 13.66평)을 고려할 때, 이러한 시세 수준을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 본건 감정가 145,000,000원은 주변 시세 하단부에 위치하고 있어, 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

2.

4.2. 주변 임대 시세

제공된 정보만으로는 정확한 임대 시세 파악이 어렵습니다.

2.

4.3. 상권 특성

남부천우체국 인근의 일반 주거지역으로, 다양한 주거 형태가 혼재된 지역입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

남부천우체국이 인근에 있으며, 수도권 1호선 부천역을 중심으로 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재할 것으로 예상되나, 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.

5.3. 주변 시설 및 혐오시설 정보

부천시 소사구 송내동 570-8번지 일대 주변 시설 조사 결과, 송내무지개광장, 민방위대피소 등이 위치하고 있어 생활 편의 및 안전 관련 시설이 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 과거 부천시 자원회수시설(소각장)이 혐오시설로 인식되었으나, 이를 문화시설(아트벙커 B39)로 재생하는 사업 사례가 있으며, 해당 물건지와 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 개발 과정에서 혐오시설 관련 논의가 지속적으로 있어 왔으므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 추가 확인이 권장됩니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 건물 노후화

2003년 사용승인된 건물로, 약 23년이 경과하여 일부 시설의 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

2.

6.2. 미확인 내부 상태

폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태 및 하자 여부는 명확하지 않습니다.

2.

6.3. 토지이용계획상 제한

준주거지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 일부 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮은 편으로, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 노후화 및 내부 미확인 상태는 잠재적 리스크 요인이므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상.

* 인수되는 임차 보증금 없음 (서울보증보험 주식회사로부터 말소 동의 확약서 제출).

* 부천역 역세권 인근의 입지.

* 시세 대비 낮은 감정가.

2.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 바탕으로 전용면적 45.16㎡ (약 13.66평)을 고려할 때, 평당 약 295만원 ~ 420만원 수준이 형성되어 있습니다. 이를 환산하면 약 133,000,000원 ~ 189,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가 145,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리상의 특별한 위험이 없고 내부 상태 확인이 되지 않은 점, 건물 노후화 등을 감안할 때, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 전 관련 상세 조건(SGI 인수조건 변경 등)을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.