나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33963 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 김포골드라인 '운양역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 김포골드라인 '운양역' 및 노선버스정류장이 소재
하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 113호로서,
외벽 : 인조석 붙임 및 강화유리 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도는 소매점으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종
지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014
-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시
택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33963 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성곡새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 113호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 의료시설 포함)

감정가: 844,000,000원

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

토지지분: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

건물지분: 40.95㎡ (약 12.39평)

주의사항: 현황 공실임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 김포골드라인 '운양역' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 '운양역'과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

2.3. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 113호입니다.

* 외벽: 인조석 붙임 및 강화유리 마감 등입니다.

* 창호: 샷시창 등입니다.

* 사용승인일: 2018년 10월 18일입니다.

* 건물명: 더 리버뷰

2.4. 토지 상세

* 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 (1번신탁등기말소): 2020-08-18, 권리자: 김영석 (매매 신탁재산의 처분)

* 근저당권 (을1, 말소기준권리): 2020-08-18, 권리자: 성곡새마을금고, 채권액: 324,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

* 소유권이전청구권가등기 (갑3): 2025-04-09, 권리자: 김종각, 채권액: 매매예약 (매각으로 소멸되지 않을 수 있음)

* 임의경매개시결정 (갑4): 2025-07-15, 권리자: 성곡새마을금고, 채권액: 275,831,100원 (매각으로 소멸 예정)

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 324,000,000원 (근저당) + 275,831,100원 (임의경매) = 599,831,100원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 1원

* 전입/사업일자: 2022-12-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음 (보증금 0원, 확정일자 없음 등으로 판단)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적 언급은 없으나, 등기부상 갑3 소유권이전청구권가등기(김종각)는 말소 예정으로 표기되지 않아 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 김포골드라인 '운양역' 역세권에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

운양역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 프랜차이즈 및 지역 상점들이 입점해 있습니다. 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 대상으로 하는 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 혐오시설: 검색 결과, 김포시 내 쓰레기 소각장, 자동 집하시설 등 관련 논의가 있으나, 본 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

* 공공시설 및 편의시설: 김포골드라인 운양역, 김포시 평생교육 통합 플랫폼, 김포대학교 글로벌캠퍼스 등이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

김포골드라인 운양역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 하늘빛중학교(0.2km), 하늘빛초등학교(0.4km) 등 교육시설이 위치하며, 운양역 역세권 내에 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시), 중로1류/2류 도로 접합 등 개발 및 이용에 유리한 측면이 있습니다.

* 다만, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 장애물/진입표면구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 상대보호구역(하늘빛중학교) 등은 향후 건축, 증축, 용도변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역, 폐기물매립시설 제한 구역, 학교 주변 지역은 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계

* 등기부상 소유권이전청구권가등기(갑3, 김종각)가 말소 예정으로 표기되지 않아, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 해당 가등기 금액 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 현재 공실 상태로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 운양역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 현재 공실 상태이며, 감정가는 8억 4천만원대입니다. 다만, 소유권이전청구권가등기 등 권리관계 상의 잠재적 리스크와 토지이용계획상의 여러 제한사항이 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 운양역 초역세권으로 교통 및 상권 이용이 매우 편리합니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 업무시설이 많아 잠재적인 수요가 풍부합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

* 명도 부담: 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다 (단, 임차인 현황은 반드시 재확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 현재 감정가 844,000,000원에서 시세, 권리관계, 시장 상황, 명도 가능성, 토지이용계획상의 제약 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리관계(특히 가등기) 및 현장 상태에 대한 면밀한 추가 조사 후, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하로 입찰가를 책정하는 것을 고려할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 상가 시세 및 임대 현황에 대한 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.