나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33886 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""부천대학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층503호로서,
외벽 : 치장 벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2018.10.22)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 대체로 장방형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 6m 및 3m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-286호선)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33886 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 5층503호

건물명: 에이엔캐슬

층수: 5층 (총 5층 건물 내 5층)

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 10월 22일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 248,000,000원

토지면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, ""부천대학교"" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

주변의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 소유권 보존은 2018년 11월 7일 김현진 명의로, 소유권 이전은 2019년 9월 4일 조재현 명의로 이루어졌습니다.

을구 4번 순위의 주택임차권(이상준, 2023년 7월 25일 등기, 245,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 기준 권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경33886)이며, 채권금액은 290,002,553원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 을구 4번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 22일

확정일자: 2021년 5월 12일

배당신고일자: 2023년 7월 25일

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 을구 4번의 주택임차권은 인수 대상입니다.

만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 심곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 빌라, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

인근에 부천대학교가 위치하여 학생 및 대학 관련 수요가 존재할 수 있으며, 근린생활시설이 함께 형성되어 있어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

전반적으로 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 245,000,000원입니다.

이 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

선순위 임차권이 존재하므로, 입찰 전 임차인과의 명확한 소통 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 짧고(2018년 사용승인) 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다.

하지만, 2억 4천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 존재는 매수인이 부담해야 할 추가적인 금액이 발생할 수 있는 주요 위험 요인입니다.

이러한 위험 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도의 주택: 2018년 건축으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변의 공동주택 및 근린생활시설 형성은 주거지로서의 안정성을 제공합니다.

* 적정 수준의 시세 고려: 최신 거래 정보를 바탕으로 시세 대비 합리적인 금액으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대 주택 거래 사례를 참고하여 본 건의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 2026년 3월 거래: 71.1㎡ (2000년식) 180,000,000원 (약 253.1만원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 71.28㎡ (2001년식) 235,000,000원 (약 329.7만원/㎡)

* 2026년 7월 거래: 64.955㎡ (2019년식) 288,000,000원 (약 443.3만원/㎡)

본 건은 50.14㎡ 면적에 2018년 건축 연도로, 최신 건축 연도의 64.955㎡ 거래 사례(약 443.3만원/㎡)를 기준으로 시세를 산정하면 약 222,400,000원 수준의 가치를 가집니다.

감정가(248,000,000원)와 대항력 있는 임차인의 보증금(245,000,000원)을 고려할 때, 본 건의 낙찰 후 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 실질적인 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

위 시장 가치와 위험 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 210,000,000원으로 제안합니다.

단, 실제 입찰 시에는 인수해야 하는 임차인 보증금을 포함한 총 지출 금액이 부동산의 실질 가치와 비교하여 합리적인지를 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.