나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510717 [1] 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 비동 19층1905호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '국제업무지구역' 남서측에 위치한 송도센트로드 제

비동 제19층 제1905호로서 부근은 업무시설, 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택 등으로 형

성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '국제업무지구역'이 소재하여 대중교

통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 철골철근콘트리트평지붕 34층건 내 19층 1905호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2011.10.12 )

외 벽 : 글라스커튼월 및 복합판넬 마감

창 호 : 새시창임.

이용상태

'업무시설(사무소)'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 광로, 북측으로 대로, 서측과 남측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로1류(폭 70m 이상)(주

간선도로)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제

자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한 임

대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510717 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 비동 19층 1905호

용도: 업무시설

감정가: 379,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

건물면적: 93.68㎡ (약 28.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 별도등기 (지상권 인수)

주의사항: 인수되는 지상권 권리 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '국제업무지구역' 남서측에 위치한 송도센트로드 제비동 제19층 제1905호입니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천지하철 1호선 '국제업무지구역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 광로, 북측으로 대로, 서측 및 남측으로 중로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로1류, 대로1류, 중로1류, 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상에는 신탁 말소, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권(중소기업은행, 2022.02.08. 접수, 채권액 240,000,000원)이 말소기준권리로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 별도등기 사항으로 토지 을구 1번 지상권(2011.10.25. 등기)이 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 현장조사 및 공부 상으로 정확한 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 권리 관계 확인 및 점유 현황 파악에 주의가 필요합니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 34층 건물 중 19층 1905호로, 사용승인일은 2011년 10월 12일입니다. 외벽은 글라스커튼월 및 복합판넬로 마감되었으며, 내부는 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지가 일단의 사각형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

4.3. 면적

* 토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

* 건물면적: 93.68㎡ (약 28.34평)

5. 상권분석

송도 국제업무지구역에 위치하여 주변으로 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 발달해 있습니다. 따라서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

국제업무지구 내에 위치하여 금융, 행정, 편의시설 등 다양한 생활 인프라 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 지상권

가장 큰 리스크 요인은 매수인이 인수해야 하는 지상권입니다. 이 권리의 존재로 인해 향후 건물의 사용, 수익, 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 해당 권리의 정확한 내용(기간, 목적, 조건 등) 파악 및 처리를 위한 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

7.2. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 불확실성이 있습니다.

7.3. 기타 특이사항

'유동화물건'이라는 점은 채권이 금융기관을 통해 유동화되었음을 시사하며, '별도등기' 표시는 등기부 외 별도 관리되는 권리가 있음을 의미합니다. (본건의 경우 지상권)

8. 종합 의견

본건은 송도 국제업무지구라는 우수한 입지에 현대적인 오피스 건물로, 교통 및 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부상 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하므로, 투자 전 해당 지상권의 상세 내용과 그로 인한 영향을 면밀히 분석하고 신중하게 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 송도 국제업무지구 내 핵심 입지

* 현대적인 업무시설 건물

* 우수한 교통망 및 생활 편의시설 접근성

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 379,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 지상권이라는 중대한 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 파악된 인수 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 차감 요소는 아닙니다. 인수되는 지상권의 영향력을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 경쟁 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (예: 303,200,000원 ~ 341,100,000원 범위 내 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.