나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1331 [1] 인천광역시 동구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 103동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 동구 송림동 소재 ""재능고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 정비
사업으로 인해 아파트 단지가 늘어나고 있는 지역으로 아파트 단지 주변은 구옥이 주를
이루는 기존주택지대로 이루어져있고, 본 아파트단지 남동측 으로는 인천대학교를 비롯하여
각급학교가 소재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통여건은
보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 25층 건물 내 17층 일부로서,
외 벽 : 인조석 붙임, 몰탈위페인팅 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '아파트' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등 제반 편의설비 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측 상향의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로, 아파트(인천브리즈힐아파트) 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 북서측으로 폭 약 15미터 정도, 남측으로 폭 약 8미터 정도의 도로에 접하고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-08-26) , 지구단위계획구역 , 소공원(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)
(저촉) , 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(2022-09-01)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(운봉공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천
전자공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(재능대학·재능대학부속
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(재능중·재능유비쿼터스고)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(인천전자공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(재능대학·재능
대학부속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(재능중·재능유비쿼터스고)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(2013-08-26)<도시저소득주민의주거환경
개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역(2022-09-01)<수도권정비계획법>, 부설주차장((주차장
용도외사용불가))(저촉)<주차장법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1331 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 103동 17층1701호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

1.2. 면적정보

토지면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

토지지분: 30.0498㎡ (약 9.09평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적 (분양면적 정보 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 314,000,000원

1.4. 기타 기본정보

특이사항: 주거환경개선지구, 선순위임차권, 대항력있는임차인

특수물건정보: 주거환경개선지구, 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 인천시 동구 송림동 소재 "재능고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 정비사업으로 인해 아파트 단지가 늘어나고 있는 지역으로, 아파트 단지 주변은 구옥이 주를 이루는 기존 주택지대로 이루어져 있습니다. 본 아파트 단지 남동측으로는 인천대학교를 비롯하여 각급 학교가 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지는 북서측으로 폭 약 15미터 정도, 남측으로 폭 약 8미터 정도의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 지역특성

물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 주거환경개선지구에 해당하여 지역 개발 가능성이 있습니다. 주변에는 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 07월 11일에 접수된 강제경매(갑10) 권리입니다. 권리자는 송혜선이며, 권리금액은 300,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 1번 주택임차권(송혜선)이 2025년 07월 24일에 등기되었으며, 권리금액은 300,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 갑10 강제경매 외, 갑5 소유권이전(신탁등기말소) (2021-11-04 접수) 및 갑7 소유권이전(신탁등기말소) (2023-10-24 접수) 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 주요 임차인 현황

* 임차인: YULDASHOVSARDORATABEKOVICH

전입일자: 2022-05-06

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 송혜선

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-11-03

배당신고일자: 2025-07-11

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 위 임차인의 보증금 300,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 특이사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(송혜선)은 매수인이 인수하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

대상 물건은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 도시 계획에 따른 개발 및 기반 시설 확충이 기대되는 지역입니다. 주변에 아파트 단지가 증가하는 추세이며, 이는 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

단지 인근에 재능고등학교, 인천대학교 등 다수의 교육 기관이 위치하여 교육 관련 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 공업 시설이나 혐오 시설에 대한 별도의 언급은 없으며, 주거 지역으로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 노선버스 정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 용이합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

구체적인 대형마트, 백화점 등 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주변 학교 밀집 지역 특성상 기본적인 상업 시설 및 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거환경

주거환경개선지구 및 신규 아파트 단지 조성으로 인해 점진적인 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 지역입니다. 다만, 주변에 구옥들이 혼재하고 있어 지역별 편차가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 송혜선 씨의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 하므로, 입찰가 산정 시 최우선으로 고려해야 합니다.

6.2. 개발 관련 리스크

주거환경개선지구 지정은 개발 기대감을 높이지만, 실제 사업 진행 속도, 방식, 완료 시기 등에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다. 사업 지연 또는 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보만으로는 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 건물 노후도 및 유지보수 필요성 등은 별도의 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 동구 송림동에 위치한 아파트로, 감정가는 314,000,000원입니다. 주거환경개선지구에 속해 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있으며, 교육 시설이 밀집한 지역입니다. 하지만, 300,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 송혜선 씨의 보증금이 매각 후 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 따라서, 본 물건의 낙찰자는 인수되는 임차 보증금 3억 원을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출 비용을 고려한 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 다수의 교육 시설 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

* 권리관계 분석 후, 인수되는 임차 보증금을 고려한 실질적인 취득 가치 평가를 통해 합리적인 입찰가 설정 시 시세 대비 저평가된 매물을 확보할 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정평가액은 314,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 송혜선 씨의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 매수인이 순수하게 취득하는 부동산 가치(실질적 취득 가치)는 감정평가액에서 인수 보증금을 제외한 금액인 약 14,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

9.2. 총 예상 지출

총 예상 지출 = 입찰가 + 인수 보증금 (300,000,000원)

본 물건의 경우, 보수적으로 접근하여 입찰가를 300,000,000원 이하로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예를 들어, 입찰가를 14,000,000원으로 책정할 경우, 총 지출은 14,000,000원 + 300,000,000원 = 314,000,000원이 됩니다.

9.3. 권고 사항

입찰 예정자는 인수되는 임차 보증금 300,000,000원을 포함한 총 지출 비용과 해당 지역의 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 초기 투자 비용이 높아지는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.