나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1337 [1] 인천광역시 부평구 부개동 253-14 한빛나라 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 인천동수초등학교 동측 인근에 위치합니다.
대상물건 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(수도권1호선 '부개역') 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2021.05.27.)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '연립주택-도시형생활주택(단지형 연립주택)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형 토지로서, '공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1337 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 253-14 한빛나라 5층501호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 34.64㎡ (약 10.48평)

건물면적: 67.75㎡ (약 20.49평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

2. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부개동 소재 인천동수초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 대상 물건은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 부개역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수협은행입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 20일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권최고액 228,000,000원)입니다.

이 근저당권을 포함하여 이후 접수된 등기사항(2025년 7월 14일자 임의경매개시결정 등기 등)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 관련 특이사항 없음)

채권 총액은 228,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 내부 확인 시 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

건축물 정보:

* 건물명: 한빛나라

* 준공일: 2021년 5월 27일 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 5층 501호

* 주차: 건물 내 자주식 주차 23대 가능 (내부기계식 23대, 면적 280.9㎡)

주변 매매 사례 분석:

* 최근(2025년 12월) 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 250만원 ~ 300만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로, 비교 사례(1994년~2002년식)보다 건축 연도가 훨씬 최신입니다.

* 감정가는 278,000,000원이며, 이는 전용면적 67.75㎡(약 20.49평) 기준 평당 약 410만원 수준입니다. 신축 연식과 건물의 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

입지: 인천동수초등학교가 인근에 있고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 인천동수초등학교, 부개중학교, 부평아트센터, 부평도서관 등이 근거리에 있습니다.

교통: 버스정류장 및 지하철 1호선 부개역 접근성이 양호합니다.

건물 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태: 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태 및 내부 하자 여부를 파악하기 어렵습니다.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 숨겨진 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

인근 혐오시설: 본 물건지 인근에 국립묘지(부평국립묘지)가 소재하고 있어, 일부 잠재 수요자에게는 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가액 또한 최신 건축 연식을 반영하여 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 다만, 현장 확인이 불가하여 건물 내부 상태를 알 수 없고, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 입주 시 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 국립묘지가 있다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 건물: 2021년에 준공된 신축 건물로, 노후화된 주변 건물 대비 상품성이 높습니다.

우수한 입지: 초등학교 및 지하철역이 근거리에 있어 주거 환경 및 교통 여건이 편리합니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 비교적 권리관계가 깔끔한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 주변 유사 건물의 최근 시세 및 본건의 신축 연식, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크(내부 미확인, 임대 관계 미상)를 감안하여 감정가의 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 255,000,000원 내외로 제안합니다.

본 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 명도 가능성 분석 후 최종적으로 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.