나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510699 [1] 인천광역시 부평구 부개동 91-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ""부광초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 5.5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

제시목록 외의 물건

""감정평가액의산출근거및결정의견""란 제Ⅳ항"", ""토지,건물감정평가명세표"" 및
""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

""감정평가액의산출근거및결정의견""란 제Ⅳ항"", ""토지,건물감정평가명세표"" 및
""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 지분매각, 특별매각조건으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경510699 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510699 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 91-16

용도: 단독주택

감정가: 135,614,770원 (토지 및 건물 지분)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

2.2. 면적 정보

토지면적: 152.40㎡ (약 46.09평)

건물면적: 158.41㎡ (약 47.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 15.02㎡

토지지분: 43.54068㎡ (약 13.17평)

건물지분: 45.26㎡ (약 13.69평)

3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치하며, 부광초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지는 세장형의 평지로, 주거용 건부지로 이용 중이며 남측으로 약 5.5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

토지 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전(매매)은 1988년 10월 29일에 있었으며, 2025년 6월 23일 상속으로 인한 소유권 이전(이성윤 외 4명)이 있었습니다. 말소기준권리는 2025년 7월 14일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정(갑4)입니다. 경매개시결정 등기(2025타경510699)는 2025년 9월 17일에 접수되었습니다. 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보입니다.

4.2. 임차인 현황

본 물건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입/확정일자: 2021-02-02

배당신고일자: 2025-09-25

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-13

대항력: 있음

* 임차인: 임

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-03

확정/배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1988-10-18

대항력: 있음

주목할 점은 임문자 씨는 1988년부터 거주하고 있어 장기 임차인에 해당하며, 송창민 씨와 임문자 씨는 보증금 또는 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만 임차인들의 보증금 및 차임 내역이 일부 미상(송 , 임 의 경우)이거나 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보이나 (인수 보증금 합계: 0원), 장기 거주 임차인 등은 명도 시 주의가 필요합니다.

4.3. 특이사항

* 지분매각: 본 경매는 토지 및 건물의 일부 지분에 대한 매각입니다.

* 공유자 우선매수신고: 특별매각조건으로, 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 상기 명시된 임차인들이 존재하며, 대항력이 있습니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 부개동 일대는 전통적인 주택가로, 상업 시설이 발달하기보다는 주거 기능에 집중된 지역입니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설이나 유흥 시설 등은 상대적으로 부족할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육: 부광초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가구에 유리합니다.

* 편의시설: 단독주택 밀집 지역으로, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 소유권의 제약: 전체 물건이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 공동 소유주와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성: 경매 절차에서 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수 신고를 할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인들이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 절차는 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1982년에 건축된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부개동의 주택가에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 교육 환경은 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각의 경우, 명도 및 향후 재산권 행사 시 공동 소유주와의 협의가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 시세보다 저렴한 취득 가능성: 경쟁이 치열하지 않거나 공유자 우선매수권이 행사되지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 장기 거주 임차인의 명도 절차 확인: 임문자 씨와 같이 오래 거주한 임차인의 경우, 명도 협상이 중요합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 135,614,770원이며, 이는 토지 및 건물 지분에 대한 가치입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 해당 면적의 주택은 평당 약 83만원에서 100만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (주변 시세 분석 시, 본 물건은 단독주택이나 제공된 JSON 정보는 다세대/빌라 거래 사례임을 참고).

토지 지분(46.09평)에 대한 시세 적용 시, 보수적으로 평당 1000만원으로 가정하면 토지 지분 가치는 약 4억 6천만원이 됩니다. 이는 감정가(약 1.35억)보다 훨씬 높으며, 이는 단독주택의 토지 가치 비중이 높기 때문입니다. 또한, 제공된 JSON의 빌라 시세(평당 약 83~100만원)를 본 물건의 건물 면적(약 47.92평)에 적용 시, 건물 가치는 약 4천만원 내외로 추정됩니다.

종합적으로 볼 때, 감정가(135,614,770원)는 이러한 시장 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크를 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 제반 권리 분석 결과와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 선으로 예상됩니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있으나, 경쟁 가능성을 감안하여 약간 상향된 금액을 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 당시 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

11. 추가 정보

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

* 주변 혐오시설: 일반적인 지도 및 검색 결과로는 해당 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.