나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510694 [1] 인천광역시 중구 운남동 1507-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 ""인천광역시 중구청 제2청사"" 북측 인근에 위치하는 부동산(단독주택)으로서 주위는 단독주택 및 다가구주택, 주거나지 및 근린시설 등으로 이루고 있는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스 및 관내 순환버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형에 가까운 사다리형상의 평지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 대상토지 남측으로 폭 약8m의 포장도로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(운남지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역(2015-09-07)(용궁사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 대상건물은 철근콘크리트구조 콘크리트경사슬래브지붕 지하1층, 지상3층 단독주택으로
사용승인일 : 2011.06.28
외벽 : 콘크리트 몰탈 및 석재판넬 붙임, 적벽돌 치장쌓기
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
바닥 : 원목 및 타일붙임
창호 : 샷시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임
1층-3층 : 주택
지하1층 : 주차장

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도시설, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 1.토지의 대부분은 목록 2.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510694 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1507-10

용도: 단독주택

감정가: 1,337,719,100원

토지면적: 386.10㎡ (약 116.8평)

건물면적: 324.53㎡ (약 98.2평)

건축년도: 2011년 6월 28일 (사용승인일)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 76.30㎡ (일괄매각 포함)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 중구청 제2청사 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주거나지 및 근린시설 등으로 이루어진 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스 및 관내 순환버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 세장형에 가까운 사다리형상의 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 토지 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설: 조사된 바에 따르면 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주택지대 특성상 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

등기부 요약 (토지 및 건물):

* 소유권이전: 박진형, 윤주연 (등기부상 확인됨)

* 근저당: 수협엔피엘대부주식회사 (2017-03-10, 754,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 오케이저축은행 (2025-07-07, 37,594,198원) - 말소 대상

* 임의경매: 경인서부수산업협동조합 (2025-07-14, 607,551,130원) - 본건 경매 개시

* 압류: 중구(인천광역시) (2026-01-05) - 말소 대상

* 등기부채권 총액: 791,594,198원

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매를 통해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 임차인으로 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 주택가에 위치하여 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다. 주변에 근린시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 지역 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 인천광역시 중구청 제2청사 인근에 위치하여 행정 편의성을 일부 갖추고 있습니다. 주택지대이므로 인근에 주거 관련 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 확인 필요: 토지의 대부분이 건물 부지로 사용되고 있으나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계는 측량 등을 통해 별도로 확인이 필요합니다 (현황조사서 참조).

* 제시외 건물: 면적 76.30㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각에 포함되어 매각됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없더라도, 점유 관계 및 현황 조사에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 단독주택으로, 일괄매각 대상이며 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 넓은 토지와 건축 연면적을 갖춘 주택으로, 주택지대 내에 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 토지 경계 확인 및 제시외 건물 포함 여부, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 절차가 간편합니다.

* 주택지대에 위치한 단독주택으로 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,337,719,100원입니다.

제공된 JSON 정보의 매매 사례는 주로 다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 해당 사례들의 거래 금액은 만원 단위로, 본건의 감정가와 비교 시 상당한 차이를 보입니다.

유사한 지역의 단독주택 경매 사례(토지 면적 676㎡, 감정가 770,146,700원 또는 토지 171평, 매매 4억 5천만 원 2019년)를 고려할 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 권리 분석 및 현장 조사를 충분히 거친 후, 감정가의 70~80% 수준인 약 9억 원에서 11억 원 사이를 초기 입찰 고려 범위로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 단독주택 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.