나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1333 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상10층 건물 내 제3층 제302호 및 303호로서,
(사용승인일:2020.09.18)
외벽 : 석재붙임 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

(가) 및 (나)는 모두 근린생활시설임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형 토지로서 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1333 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층302호

용도: 근린상가

감정가: 295,000,000원

토지면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상10층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2020년 9월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 노폭 약 15m의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2022-12-29 접수, 666,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리

등기부등본상 을1 근저당권 이하 모든 권리(갑5 소유권이전4번신탁등기말소, 갑6 소유권이전, 갑7 임의경매, 갑8 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상이라도, 추후 임대차 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 입지

본건은 근린생활시설로, 아파트 단지 인근 상가지대에 위치하여 배후 수요가 확보된 입지입니다.

* 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

아파트단지 주변 상가지대로서 다양한 근린생활시설 이용이 가능하며, 인천해양경찰서가 인근에 위치합니다.

보다 상세한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

* 교통 접근성

차량 및 버스 등 대중교통 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건 대비 권리관계나 거래 과정이 다소 복잡할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

현재 임차인이 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 등이 파악되지 않아 명도 및 수익률 산정에 있어 불확실성이 존재합니다.

* 혐오시설

현재까지 조사된 정보와 공개된 지도상으로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상세한 현장 조사 및 추가적인 환경 분석을 통해 잠재적 리스크를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 아파트 단지 배후 상권에 위치한 신축 근린상가 건물입니다.

2020년 9월에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수하는 부담이 적습니다.

일반상업지역, 경제자유구역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 속해 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 임대관계 미상이라는 점과 유동화 물건이라는 특수성은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 최신 상태 유지

* 우수한 입지: 아파트 단지 인근 상가지대로 풍부한 배후 수요 확보

* 개발 잠재력: 일반상업지역, 경제자유구역 지정으로 미래 가치 상승 기대

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 안전한 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

입찰가 산정 시에는 감정가 295,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 공실률, 명도 예상 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 임대 관계 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 추가적인 인수 부담은 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상권 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.